Операции с недвижимостью. Глава 2.1 Сделки с жилыми помещениями в госуд. собственности

Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

2.1. СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ

Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности традиционно не относятся к рыночному обороту и регулируются в основном административными средствами, однако в рамках проводимой жилищной реформы и в этом секторе постоянно расширяется сфера рыночного регулирования, определяемого факторами «спрос-предложение» и «цена-качество». Так, законодательно поставлена цель достижения размеров оплаты квартиросъемщиками жилищного найма и технического обслуживания фактических затрат; т.е. появляется объективная основа для выхода жилой недвижимости на конкурентный рынок.

Тем не менее, административная составляющая в регулировании операций с жильем, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, неизбежна, что заставляет выделять такие операции в самостоятельный товарный рынок. В настоящее время можно выделить следующие виды основных операций с этим видом недвижимого имущества.

2.1.1. Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Наем жилого помещения - основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении. По требованию нанимателя и членов его семьи договор найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушат условия договора найма, то ответственность за их действия перед наймодателем будет нести наниматель.

Известив наймодателя, постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит, являются сонанимателями.

Наймодатель обязан:

  •  предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
  •  осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором
  • находится сданное внаем жилое помещение;
  •  предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  •  обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
  •  осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наниматель обязан:

  •  использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма, т. е. только для проживания;
  •  обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием;
  •  своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи;
  • не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
  •  выполнять необходимый текущий ремонт, если иное не установлено договором найма;
  •  соблюдать другие условия, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если такие сроки не установлены договором, плату за жилье следует вносить ежемесячно.

Граждане, не оплачивающие жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение шести месяцев, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

2.1.2. Коммерческий наем жилья

При коммерческом найме размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Там, где законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, согласованная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если это не предусмотрено законом или договором, не допускается.

Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Даже если в соглашении сторон срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (т. е. на срок до одного года), необходимо учитывать, что такой договор характеризуется рядом особенностей, в частности договором могут быть установлены следующие ограничения прав и обязанностей нанимателя и лиц, с ним проживающих:

  •  в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

  •  наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;

  •  наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

  •  наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;

  •  нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма.

Законом предусмотрены эффективные гарантии защиты прав нанимателя. Так, истечение срока договора жилищного найма не означает, что нанимателю предстоит освобождать занимаемое помещение. Согласно ст. 684 ГК РФ наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель пропустил указанный срок, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличение числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма. Тем не менее, если наймодатель, наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, не против, то в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Когда необходимо вселить несовершеннолетних детей, такого согласия не требуется. Следует учитывать, что законодательство допускает вселение при условии соблюдения требования о норме жилой площади на одного человека. Исключение при этом составляют случаи вселения несовершеннолетних детей. С предварительного уведомления наймодателя и по общему согласию наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе вселить временных жильцов. Заметим, временные жильцы могут проживать в жилом помещении безвозмездно в течение срока, не превышающего шести месяцев; они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. В случае, когда требования о норме жилой площади на одного человека не соблюдаются, наймодатель будет прав, если запретит проживание временных жильцов.

Может случиться так, что наймодатель отказался от продления договора, так как решил не сдавать помещение в наем, но несмотря на это он в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом. В данной ситуации наниматель вправе требовать не только признания такого договора недействительным, но и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

По истечении согласованного с временными жильцами срока проживания, они обязаны освободить жилое помещение, а если срок не согласован, они должны покинуть жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

С согласия наймодателя наниматель может по договору поднайма жилого помещения передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом срок, на который заключается договор поднайма, не должен превышать срок договора найма.

По договору краткосрочного найма наниматель не вправе вселять поднанимателей, если это специально не предусмотрено в договоре. В отличие от временных жильцов, поднаниматель оплачивает пользование жилым помещением.

На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма. Следовательно, поднаниматель, а также проживающие с ним лица, обязаны освободить занимаемое жилое помещение.

В любое время договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем с согласия всех граждан, постоянно проживающих с ним. О своем намерении нанимателю следует письменно предупредить наймодателя за три месяца. Но стоит кому-либо из граждан, проживающих с нанимателем, отказаться покинуть нанятое помещение, и договор найма будет продолжать действовать.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Нанимателю может быть предоставлен по решению суда срок (до одного года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

За любой из сторон сохраняется право требовать расторжения договора жилищного найма в судебном порядке в случае:

  • если помещение станет непригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

  • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При определении непригодности для постоянного проживания жилых домов (независимо от группы их капитальности) и жилых помещений учитывается их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.

К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

  • каменные дома с физическим износом свыше 70%;
  • деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

Независимо от физического износа к непригодным для проживания жилым домам относятся:

  • расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами;

  • расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

  • получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения нельзя устранить, обеспечивая одновременно соблюдение требований санитарных норм и правил к жилым домам с особыми условиями строительства и эксплуатации;

  • бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом (как правило, это деревянные строения, срок службы которых - 10 - 20 лет). Такого типа строения, планировка которых претерпела реконструкцию, и они стали пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке;

  • жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

  • после аварии, пожара, стихийного бедствия - в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;

  • жилые дома, техническая эксплуатация которых невозможна.

К  непригодным  для постоянного  проживания  жилым  помещениям следует относить:

  • жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;

  • жилые помещения в жилых домах, где находятся предприятия, учреждения и оборудование, эксплуатация которых запрещена санитарными нормами и правилами, поскольку приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, - в том случае, если вывести указанные производства из здания не представляется возможным;

  • жилые помещения, имеющие дефекты планировки;

  • жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают утвержденным показателям;

  • жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, - в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плит, балок, колонн, панелей и т. п.).

В индивидуальном порядке определяется, пригоден либо нет для постоянного проживания жилой дом, в котором часть жилых помещений уже непригодна для постоянного проживания. При этом учитываются размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкции и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания и т. п.

Конкретные обстоятельства. Когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он несет ответственность, используют жилье не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если предупреждение не возымеет действия и нарушения будут продолжаться, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (до одного года) для устранения допущенных нарушений.

На основании решения суда о расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению.
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0