Вернуться к оглавлению методички «Операции с недвижимостью»

3.1 КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Купля-продажа жилых помещений - самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).

Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:

• установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) - наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

• вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

Все остальное существующее объемное регулирование этого вида операции осуществляется в виде законодательства и актов исполнительной власти членов федерации и органов местного самоуправления.

Остальное нормативное регулирование сделок купли-продажи жилья принимается на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, что приводит к существенным различиям в практической деятельности жилищных рынков (осуществления операций) в различных территориях.

Ниже приводятся общие положения для договоров купли-продажи в Российской Федерации

Предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть точно определен, то есть в договоре должны содержаться данные, позволяющие точно установить, какое недвижимое имущество передается покупателю, в том числе данные, позволяющие определить передаваемое имущество в составе другого объекта недвижимости или на земельном участке. Неопределенность предмета договора ведет к его ничтожности (договор считается незаключенным).

В случае купли-продажи жилого помещения предмет договора обладает дополнительной важной и неотъемлемой характеристикой - передаваемая недвижимость должна иметь статус жилого помещения (дома), т. е. быть зарегистрирована в качестве жилого помещения (дома) в соответствующих государственных органах (как правило в территориальном БТИ). Жилые помещения должны отвечать ряду нормативных требований, установленных законодательством.

Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. Документом, устанавливающим право собственности на продаваемое жилое помещение, является Свидетельство о праве собственности на жилое помещение (дом). В настоящее время в практике заключения таких сделок на большинстве территорий требуется и дополнительное доказательство права собственности в виде документа, подтверждающего законность приобретения недвижимости в собственность. Таким дополнительным доказательством могут служить:

• Договор передачи приватизированного жилого помещения;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;
• Договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома;
• Договор  купли-продажи;
• Договор дарения;
• Договор мены;
• Договор о разделе строения;
• Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на жилое помещение;
• Копия решения суда о разделе дома между супругами. Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является цена.

Если в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого помещения, то договор о его продаже считается незаключенным. Цена жилого помещения определяется соглашением сторон. К договорам купли-продажи недвижимости не применяется правило из общих положений о договорах (глава 27 ГК РФ), устанавливающего, что, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Если цена в договоре продажи установлена за единицу площади жилого помещения, как правило, за 1 м общей площади, то общая цена жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения. Когда иное не предусмотрено законодательством или договором продажи жилого помещения, установленная в нем цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим жилым помещением соответствующей части земельного участка или права на нее.

Как уже упоминалось выше, другим существенным условием договора купли-продажи жилья является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, с указанием их прав. Такими лицами могут быть:

• наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
• гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия срока договора найма;
• получатель ренты, сохраняющий право пожизненного проживания (возможно, с правом пожизненного содержания) в жилом помещении.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения законного права пользования жилым помещением.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До момента регистрации данного договора фактически собственником жилого помещения считается продавец.

После государственной регистрации договор купли-продажи жилого помещения не может быть аннулирован по желанию сторон, в этом случае необходимо заключить новый договор о расторжении первоначального договора.

В рамках государственной регистрации сделок купли-продажи должна осуществляться проверка соблюдения охраняемых законом прав на данное помещение. Например, для того чтобы продать жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, следует получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение подобной сделки; если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для отчуждения жилья необходимо согласие второго супруга.

Можно ожидать, что по мере развития регистрационной системы будет выполнена поставленная перед ней задача учета в одной базе данных всех законных прав, связанных со всеми объектами недвижимости, однако в настоящее время для регистрации операции с жилым помещением необходимо представить определенный пакет документов, чей состав определяется региональным и местным законодательством.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках жилого помещения, если они ему известны. В случае, если данные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи жилого помещения, покупатель вправе потребовать от продавца: снижения цены, устранения таких дефектов; самостоятельно устранить такие дефекты и потребовать от продавца компенсации затрат на устранение дефектов; отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег.

Важно отметить, что покупатель не имеет права требовать замены, поскольку помещение, являющееся предметом договора, является индивидуально определенным.

Поскольку незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков, могут быть проданы в собственность гражданам, практически во всех территориях существует особенное регулирование таких сделок. Специальное регулирование касается как ценообразования, определения объектов, подлежащих продаже, определения допущенных покупателей, так и порядка принятия решения о продаже.

Очевидно, что в условиях незавершенности системы регистрации прав на недвижимое имущество, оформление сделок купли-продажи часто требует специальных знаний и навыков по проверке многочисленных фактов. В настоящее время в России эту функцию выполняют агентства по работе с недвижимостью, однако такие агентства не принимают на себя материальной ответственности за недостатки в своей работе. При том, что любые споры, возникшие из или в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи недвижимости, угрожают сторонам значительными материальными потерями, недостаточное развитие регистрационной системы, повышающее коммерческие риски сторон, является одним из основных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости в целом.