Оценка недвижимости методом капитализации

[Теория «Оценка»]→ [Теория «Оценка недвижимости»]→ [Основы оценки недвижимости методом капитализации]

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Метод капитализации дохода используют, если потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину, возрастающую устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость, путем деления его на коэффициент капитализации. Результат состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. являются стоимостью всего объекта недвижимости в целом.
В результате исследования были выявлены проблемы, связанные с применением метода капитализации дохода. Его не следует использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации становятся очень сложной задачей.
Процедура оценки недвижимости методом капитализации проходит в следующей последовательности:

  1. определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

  2. расчет ставки капитализации;

  3. определение стоимости объекта недвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

На первом этапе оценщик работает со следующими уровнями дохода: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежные поступления до платы налогов.
Коэффициент капитализации можно рассчитать тремя способами: с учетом возмещения капитальных затрат; метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы, метод прямой капитализации.
Рассмотрим определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставка доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (безрисковая ставка дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент);
2) норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Безрисковая ставка дохода – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата.
Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще всего берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается как отношение ежегодной выплаты по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала выражается отношением денежных поступлений за год до уплаты налогов к величине собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение этих двух коэффициентов.
Преимуществами метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Так как при его использовании анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а так же при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках. Метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0