Отечественный и зарубежный опыт или история развития оценки имущественного комплекса

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка предприятия (бизнеса)]→ [Отечественный и зарубежный опыт оценки стоимости имущественного комплекса]
 
ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
Практика оценки рыночной стоимости имущественного комплекса, всегда существовавшая в России до октябрьского переворота 1917 года, была полностью прекращена в советское время, и можно утверждать, что в Советском Союзе рынок недвижимости почти полностью отсутствовал. Исключение составляли сделки по купле-продаже квартир, дач и земельных участков, носившие к тому же, как правило, незаконный характер.
Возрождение и становление оценочной деятельности на рынке недвижимости обусловлено быстрым развитием рыночных преобразований в российской экономике. В этой связи совершенно необходимы рыночные оценки стоимости предприятия, как действующего до определенного времени, так и ликвидируемого.
В основе оценочной деятельности на рынке недвижимости в постсоветской России лежит принятый Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года «Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».
За рубежом оценка стоимости имущественных комплексов существует более полувека.
Необходимо проанализировать отечественный и зарубежный опыт оценки предприятия, чтобы показать, что в настоящее время имеется методологическая основа для осуществления оценки стоимости предприятий в России, базирующаяся на отечественном и зарубежном опыте.
Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:
  • дореволюционный - до 1917 г.;
  • советский - с 1917 по 1990 г.;
  • современный - с 1990 г. и по настоящее время.
Говорить о «нормальном» рынке недвижимости и соответствующих ему методах оценки можно, имея в виду только дореволюционный период, когда в России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости.
В советский период (1917-1990) оценка недвижимости производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, т.е. не связанных с рыночными условиями хозяйствования. В настоящее время эти методы утратили свою доминирующую роль и только частично продолжают примеряться в основном на «первичном» рынке недвижимости.
В конце 1990 года было опубликовано «Временное методическое положение по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже», подготовленное Госпланом и Минфином в соответствии с планом разработки неотложных мер по переходу к рыночной экономике.
В данном методическом положении рекомендован порядок оценки имущества предприятий и оформление результатов при условии, что продажа имущества будет осуществляться по реальной стоимости, с учетом финансового состояния выкупаемого предприятия, перспектив развития и других факторов, влияющих на оценку имущества.
Это «Временное методическое положение» стало основой для разработки других отечественных методик оценки стоимости имущества предприятий, используемых в настоящее время в процессе приватизации. Более того, оно может быть полезным и сейчас для синтеза отечественного и зарубежного опыта при разработке современных методов оценки стоимости предприятий.
»Временное методическое положение» предусматривало оценку стоимости имущества предприятия как единого имущественного комплекса производственных фондов и других ценностей (включая объекты непроизводственного назначения). Поскольку продажа имущества предприятия должна была осуществляться в процессе приватизации, оценка стоимости имущества предприятия возлагалась на специальную комиссию с учетом его наличия, фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации, реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость предприятия.
В состав оцениваемого имущества включались:
- основные средства: здания, сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие приборы, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие основные средства, дебиторская задолженность;
- финансовые активы: денежные средства в кассе и на счетах банков, ценные бумаги и иные финансовые вложения по балансу предприятия;
- оборотные средства: производственные запасы, незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, товары, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы и другие ценности;
- незавершенное строительство;
- другие виды имущества предприятия.
Оценке подлежали основные средства, числящиеся на балансе предприятия, независимо от их технического состояния, т.е. от степени их физического и морального износа, как действующие (включая объекты, временно находящиеся в капитальном ремонте и модернизации), так и переданные в пользование, аренду другим предприятиям и организациям, находящиеся на консервации, в запасе или резерве, незавершенное капитальное строительство.
Оценка стоимости основных средств должна была осуществляться на основе последовательного определения:
  • первоначальной (балансовой) стоимости основных средств;
  • восстановительной стоимости;
  • остаточной стоимости;
  • оценочной стоимости (оценочная стоимость должна быть не ниже остаточной).
Восстановительная стоимость основных средств определялась на основе новых прейскурантов цен, а в отсутствие последних - путем сравнения с аналогичным современным оборудованием, по которому уже была определена восстановительная стоимость. Восстановительная стоимость могла быть также определена исходя из первоначальной (балансовой) стоимости основных средств, умноженная на укрупненные коэффициенты, разработанные Госкомцен и Госстроем. По предприятиям, введенным в действие до 1994 года, балансовая стоимость зданий и сооружений пересчитывалась в уровень цен 1994 года по индексам, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N94, и в уровень цен 1991 года по индексам, установленным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года Ы14-Д.
По объектам, построенным и введенным в действие после 1 января 1984 года, балансовая стоимость зданий и сооружений пересчитывалась лишь по индексам, установленным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года Ы14-Д.
Показатель морального износа оборудования определяется как отношение технически-производственных показателей работы или конструктивных параметров оцениваемого оборудования, в том числе импортного (энергоемкость, производительность, вес и пр.) к параметрам современного оборудования аналогичного назначения; на полученный показатель морального износа корректировалась первоначальная (балансовая) стоимость.
Базой для оценки стоимости имущества предприятия являлась остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа, исчисленного исходя из норм амортизации на полное восстановление основных средств и срока их эксплуатации. Причем по решению комиссии уровень износа корректировался в зависимости от степени утраты основными фондами их первоначальных потребительских свойств.
Следует отметить, что по согласованию с соответствующими органами управления имуществом комиссия могли оценивать имущество предприятия укрупненным методом по группам имущества с учетом особенностей оценки отдельных его видов.
Исходная оценка товарно-материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов производилась в действующих оптовых и розничных ценах.
При определении окончательной оценочной стоимости имущества предприятия рекомендовалось остаточную стоимость основных и оборотных средств корректировать с учетом финансового состояния предприятия, спроса на выпускаемую продукцию (оказываемые услуги), рентабельности производства, перспективы развития и изменения экономических показателей, местоположения предприятия и других факторов.
К сожалению, во «Временном методическом положении» отсутствовали методы расчета корректировочных коэффициентов, о которых упоминалось выше, по этой причине «Временное методическое положение» имело незавершенный характер и допускало неоднозначное его трактование.
Критерием для определения окончательной величины оценочной стоимости имущества рентабельного предприятия являлся уровень дохода на соответствующую сумму средств, помещенную на долгосрочный банковский депозит. При этом оценочная стоимость исчислялась как частное от деления размера среднегодовой прибыли предприятия за 5 последних лет, умноженное на 100 процентов, то есть использовался метод капитализации чистого дохода.
В случае распродажи имущества предприятия сторонним покупателям стоимость его имущества могла оцениваться по розничным, а при их отсутствии - по оптовым ценам с повышающими коэффициентами, устанавливаемыми Госкомцен при реализации аналогичного имущества негосударственным предприятием.

Оценочная стоимость имущества уменьшалась на сумму кредиторской задолженности, а также на величину банковских кредитов при согласии банка на предоставление этих кредитов правопреемнику. Если имущество предприятия выкупал его трудовой коллектив, комиссия могла исключить из оценочной стоимости стоимость объектов непроизводственного назначения, не переданных на баланс местной администрации. Трудовой коллектив становился правопреемником обязательств выкупаемого предприятия, в том числе и по обслуживанию объектов непроизводственной сферы.

В 1991 году Всероссийский научно-исследовательский и проектный институт в строительстве по заказу Госкомимущества РСФСР подготовил «Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации», которые предлагалось использовать и для других целей, например, при анализе производственно-хозяйственной деятельности и создании совместных предприятий.

Основой для разработки этих «Методических рекомендаций» явилось «Временное методическое положение», изложенное выше. В «Методических рекомендациях» подробно разработан перечень исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, и детально описаны три методики оценки стоимости имущества предприятий, а именно:
1. Методика оценки стоимости основных фондов с учетом износа, когда определяются первоначальная, полная восстановительная и остаточная восстановительная стоимости;
2. Методика оценки стоимости фондов с учетом перспективы получения прибыли, выбор срока фиксации прибыли, и расчет потенциальной прибыли;
3. Методика оценки стоимости имущества с учетом льгот и наценок.
При этом окончательная оценка стоимости имущества предприятия определялась исходя из анализа результатов расчетов по всем трем методикам с учетом интересов продавца и покупателя и в зависимости от выбранных способов приватизации: выкуп, конкурс, аукцион или акционирование.
В 1992 году были утверждены «Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации». А в 1998 году 16 мая подписан ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В связи с тем, что оценка стоимости имущественных комплексов в нашей стране является сравнительно молодой отраслью, в настоящее время идет интенсивная разработка нового хозяйственного законодательства.
Требуются значительные усилия научных работников, законодателей и государственных служащих для создания необходимой нормативной и методической базы, позволяющей развиваться оценочной деятельности в Российской Федерации.
Что касается методических положений, разработанных в России для оценки стоимости имущественного комплекса предприятий, то они несовершенны. Также не являются идеальными и методики зарубежных авторов, так как они не подходят для российской специфики.
При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, - какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или отдать приоритет прогнозам на будущее? Эти подходы к оценке скорее не исключают, а взаимодополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов.
В западной практике существует множество методов оценки имущественных комплексов предприятий, имеющих свои положительные и отрицательные качества. Можно, например, выделить целую группу методов, базирующихся на данных предыстории и текущих данных. К ним относятся:
  • метод балансовой стоимости;
  • метод скорректированной балансовой стоимости;
  • метод замещения;
  • метод ликвидационной стоимости.
Все эти методы основываются на оценке активов. При этом следует учитывать, что ситуация в ближайшее время может резко измениться. Ранее высокоприбыльные предприятия станут малоприбыльными или даже убыточными и наоборот, что, безусловно, скажется на цене предприятия. Поэтому нельзя оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и даже настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий.
К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы периода окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней ставки отдачи. Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.
 
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0