[Анализы и обзоры рынков]→[Рынок недвижимости. Анализы и обзоры рынков недвижимости]→[Обзор отрасли "Операции с недвижимым имуществом" в городе Хабаровске]

Обзор отрасли «Операции с недвижимым имуществом»  в городе Хабаровске по состоянию на 2008 год

В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации "Операции с недвижимым имуществом" выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость. Последнее свидетельствует, что сфера «деятельности» недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние и тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости, такие как:

• строительные организации,
• брокеры,
• девелоперы,
• оценщики,
• управляющие недвижимым имуществом,
• риэлтерские компании и др.

Строительная деятельность. По данным газеты «Тихоокеанская звезда» от 15 августа 2008 года «Сейчас в городе насчитывается более 150 предприятий и организаций всех форм собственности, имеющих лицензию на право ведения строительной деятельности». Можно выделить наиболее крупных фирм-застройщиков, таких как: ООО «ДальСтройИндустрия», ООО «ДальСпецСтрой» и "Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска".

По данным Хабаровского государственного комитета статистики по Хабаровскому краю объем работ, выполненных по виду деятельности  «строительство» за 2007 год составил  31 155,8 млн. рублей, за 6 месяцев 2008 года – 20 844,8 млн. руб.

За 2007 год организациями и населением построено 4382 квартиры (включая квартиры в общежитиях) общей площадью 249,8 тыс. кв. м, в том числе индивидуальными застройщиками – 39,8 тыс. кв. м.; за 6 месяцев 2008 года построено 2483 квартиры общей площадью 139,0 тыс. кв.м.

Таблица 1 - Распределение площади ввода в действие жилых домов между строительными организациями Хабаровского края, тыс. кв.м. 

Таблица отсутствует

Диаграмма 1 - Доля площади ввода в действие жилых домов между строительными организациями Хабаровского края за 2007 год, %  

Анализ таблицы 1 и диаграммы 1 показывает, что 24% площади ввода в действие жилых домов принадлежит ООО «Дальспецстрой», 22% - Фонду жилищного строительства администрации города Хабаровска, 19% - ООО «Дальстройиндустрия» и оставшиеся 35% распределились между другими строительными организациями Хабаровского края.

За 2007 год населением получены денежные доходы в объеме 239 800 млн. рублей, из которых израсходовано на покупку недвижимости 3,3%, то есть 7 913,4 млн. руб.

Риэлтерская деятельность. На сегодняшний день, активно развиваются не только строительные компании, а так же фирмы риэлтерских услуг (посредники, осуществляющие продажи недвижимостью).

По данным отчета «Сведения по оказанию посреднических услуг в сделках с недвижимостью» за 2007 год в Хабаровском крае было продано 2 826 квартир и 56 индивидуальных жилых домов.

По данным Управления Федеральной регистрации недвижимости по Хабаровскому краю и ЕАО за 2007 год зарегистрировано 4323 сделки с недвижимостью, в том числе  проведенных с участием риэлтерских фирм -2940 сделок. Таким образом, с привлечением риэлтерских фирм проведено 68% от общего количества сделок с недвижимостью.

В городе Хабаровске, по данным журнала «Хабаровская недвижимость» зарегистрировано 64 риэлтерские фирмы, в том числе 22 из них являются членами Союза риэлтеров Хабаровска.

Основным источником доходов риэлтерской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой. По сфере деятельности риэлтерские фирмы подразделяются на: многопрофильные, узкопрофильные и малопрофильные. Большое количество сфер деятельности является залогом стабильности в деятельности риэлтэрских фирм, так как при изменении ситуации они переключаются на другую деятельность, происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую. Многопрофильность (купля-продажа, расселение, аренда, участие в долевом строительстве и др.) фирм позволяет экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов работ. По числу занятых риэлтерские фирмы делятся на крупные (более 150 человек), средние (от 30 до 150 человек) и мелкие (менее 30 человек).

Среди средних фирм есть и многопрофильные, и специализированные, и узкопрофильные. Достоинством средних фирм является высокий профессионализм ограниченного штата специалистов, оперативность и профессионализм в управлении фирмой.

Малые фирмы - это, как правило, новые фирмы, процесс становления которых еще не закончился.

Узкопрофильные фирмы специализируются исключительно на одной какой-либо услуге, например, на аренде жилья или на проведении финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами, пришедшими на работу из преуспевающих фирм.

Для рынка жилой недвижимости города Хабаровска характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консультанты. Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья.

Оценочная деятельность. Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

По оценке руководителя Министерства имущественных отношений по Хабаровскому краю выручка за 2007 год по услугам в области оценочной деятельности в городе Хабаровске составила  74,6 млн. руб.

Среди основных трудностей оценочной деятельности является низкий уровень информационной поддержки, отсутствие регулярных региональных аналитических обзоров по состоянию рынков, информации по рынку купли-продажи различных видов имущества, об изменениях региональных индексов цен в строительстве и т.д. Для производства оценки необходимы аналитическая и сравнительная база (пассивный рынок объектов недвижимости производственного и инженерного назначения, земельных участков), сказывается отсутствие региональной биржи ценных бумаг.

Количество организаций, занимающихся оценочной деятельностью, по данным журнала «Дальневосточный оценщик» насчитывается 32 фирмы, среди них 18 являются действительными членами Российского общества оценщиков. По данным «Федерального интегрированного рейтинга оценочных фирм России по итогам работы за 2007 год»[1] наиболее крупными, объем выполненных оценочных работ, которых достигает 4-6 млн. рублей в год являются: ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества»; ООО «Центр оценки и продажи недвижимости»; ООО «Дальневосточная оценочная компания» и ООО «Дальрегиоаудит».

Эксплуатацией и управлением недвижимым имуществом занимается в городе Хабаровске 12 организаций. Основные услуги, предоставляемые данными фирмами – это:

- управленческие услуги (организация и обеспечение охраны здания; страхование имущества; ведение переговоров с арендаторами, решение текущих вопросов; подготовка и согласование условий сдачи помещений в аренду; заключение договоров на оказание коммунальных услуг и т.д.)

- инженерно-техническая эксплуатация зданий (организация работ по содержанию здания; инженерно-техническая эксплуатация систем здания; обслуживание и текущий ремонт системы вентиляции и кондиционирования воздуха; уборка помещений внутри здания; организация уборки в местах общего пользования; уборка прилегающей территории, уборка снега, чистка балок и вентиляционных решеток; благоустройство мест общего пользования и прилегающей территории; организация и контроль вывоза мусора; выполнение капитального, текущего, косметического ремонта своими силами или силами третьих лиц и т.д.)

Брокерских контор в городе Хабаровске, по данным справочной службы «516», насчитывается 9 организаций.  Брокерские услуги включают в себя: поиск потенциальных арендаторов; предоставление рекомендаций с точки зрения управляющей компании по оптимизации дальнейшей эксплуатации здания; сдача в аренду парковочных мест; привлечение инвесторов и инвестиций; привлечение риэлтеров; организация рекламных компаний; мониторинг цен на недвижимость; составление ТЭО, технического задания и бизнес-плана по данному объекту; участие в разработке проекта с предоставлением рекомендаций по разбивке площадей, общестроительной и инженерной частей.

Девелопер (застройщик) является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает фи­нансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, за­ключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве застройщика может выступать как юри­дическое, так и физическое лицо.

Следует отметить, что профессиональных девелоперов (застройщиков) в Хабаровске до последнего времени практически не существовало. Их функ­ции частично выполняют заказчики, частично — строительные организа­ции, выступавшие в качестве генеральных подрядчиков. В обыденных представлениях понятие девелопмента относится к строительству и реконструкции. Главное же в девелопменте – управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством  разрешений на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиций и заемных средств, разработка механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль за их работой.

В общем понимании девелопер - это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы, и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера представлено на схеме 1.

Схема отсутствует.

Схема 1-  Направления деятельности девелоперских услуг.

По данным сайта www.rus.developerov.net в союз девелоперов города Хабаровска включены 17 организаций, такие как: «Алькон», ООО «Альянс-Амур», «Бюро обмена квартир», «Выбор плюс», «Дальневосточная недвижимость», «Деловая репутация», «Диалог», «КН СИ», «КН СИ Бюро недвижимости», «Мирма», «Новый Атлант», «Новый город», «Реал эстейт маркет», «Реалист», ИП Сучков С.А., «Энтерпрайз» ООО «Академресурс» и ООО «СЛП».

Как видно из предоставленного выше перечня,  в большинстве своем организации, занимающиеся девелоперскими услугами, являются в сущности своей риэлтерскими агентствами, совмещающими риэлтерскую и девелоперскую деятельность.

Таким образом, отрасль «Операции с недвижимым имуществом» представлена многочисленными организациями, занимающимися разнообразными посредническими операциями с недвижимым имуществом. В большинстве своем отрасль представлена такими видами деятельности как: риэлтерская, оценочная, девелоперская, брокерская и управление недвижимостью. Доля каждого, обозначенного выше, вида деятельности по количеству организаций в общем количестве фирм отрасли «Операции с недвижимым имуществом» представлена на диаграмме 1.

Диаграмма отсутствует.

Диаграмма 1 – Структура отрасли «Операции с недвижимым имуществом» по количеству организаций представленных видов деятельности в городе Хабаровске

За 2007 год объем выполненных работ организациями отрасли «Операции с недвижимым имуществом» в денежном исчислении составил 549,5 млн. рублей.

В городе Хабаровске рынок недвижимости еще очень молод, однако быстро проходит все стадии становления. Для успешного развития этой немаловажной сферы экономики необходимо более внимательное отношение властей к рынку недвижимости. Хабаровский рынок недвижимости сейчас развивается по модели, характеризующейся такими факторами как: образование системы региональных риэлтэрских ассоциаций, построение компьютерных сетей для обмена информацией, внедрение системы эксклюзивных договоров. Можно сказать, что в последние годы рынок стал более организованным. Риэлтеры сформировали механизмы сделок, практически прекратившие мошенничества с квартирами. Комиссионные проценты, которые участники жилищных сделок платят агентствам недвижимости, значительно снизились. Недостаток информации и дефицит финансовых и строительных консультантов в значительной мере осложняют процесс инвестирования в недвижимость. Некоторые изменения в этой области, впрочем, наметились.