Стоимость воспроизводства и замещения

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения]

Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения

Весьма важно проводить различие между двумя терминами.

Во-первых, полная стоимость замещения (затраты на полное замещение — replacement cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Во-вторых, полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство — reproduction cost new) — стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки.

Другими словами, один метод предусматривает замену (replacement) здания подходящим субститутом, тогда как другой — воспроизводство (герго-ducetion) точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

Сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства, а также необходимость принятия целого ряда трудных решений, связанных с определением износа, во многих ситуациях затрудняют применение затратного подхода. Поэтому прежде всего оценщик должен иметь ясное представление об условиях, в которых затратный подход все же может быть использован.