1. Какие факторы не учитываются при оценке рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом:

а)  условия финансирования;

б)  местоположение;

в)  период рыночной экспозиции;

г)  нет правильного ответа;

 

2. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал. Стоимость недвижимости 190 000, коэффициент ипотечной задолженности 65%, ипотечная постоянная = 10,69%, чистый операционный доход = 27 000.

а) 21,52%;   

б) 20,75%;   

в) 22,26%;   

г) нет правильного ответа.

 

3. Потенциальный валовой доход склада 500 000. Коэффициент потерь - 10%, операционные расходы - 150 000. Оценить недвижимость методом капитализации дохода на основе информации по аналогам.

а) 1 409 470;  

б) 1 393 493;   

) 948 626;  

г) нет правильного ответа.

 

4. Оценить недвижимость на 01.01.2000 г. Стоимость земельного участка, определенная методом сопоставимых продаж 60000. Площадь здания 1200 кв. м. Полная восстановительная стоимость 1 кв. м - 900, затраты на косметический ремонт 100. Здание требует срочного ремонта. Срок жизни здания 65 лет, хронологический возраст соответствует эффективному -25 лет.

а) 309 231;   

б) 650 769;   

в) 798 462;   

г) нет правильного ответа.

 

5. Объект недвижимости в течение 8 лет будет ежегодно приносить 10 000 чистого операционного дохода. В конце 8-го его можно будет продать за 100 000 руб. Рассчитать ставку дохода покупателя, если он купит объект за 130 000 руб.

а) 4,86%;  

б) 4,85%;   

в) 5,30%;  

г) нет правильного ответа.

 

6. Объект сдан в аренду на 6 лет, арендная плата по договору вносится в начале года в сумме 10000. Рассчитать текущую стоимость потерь, если рыночная ставка арендной платы 10 600, требуемая ставка дохода 15%.

а) 2 611;   

б) 2 842;   

в) 2 271;  

г) нет правильного ответа.

 

7. Что является результатом суммирования денежного потока (поступления денежных средств) и платежей по обслуживанию долга?

а)  чистый операционный доход;

б)  действительный валовой доход;

в)  общие операционные расходы;

г)  потенциальный валовой доход;

 

8. На какую равновеликую сумму может ежемесячно рассчитывать пенсионер в течение 14 лет, если за 12 лет до ухода на пенсию он откладывает по 250 руб. в месяц в пенсионный фонд, приносящий 11% годового дохода с ежемесячным начислением процентов.

а) 797;   

б) 952;   

в) 868;  

г) нет правильного ответа.

9. Рассчитать долю экономического износа объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости - 600 000 руб., стоимость земельного участка – 100 000 руб., полная восстановительная стоимость здания  1 000 000 руб., стоимость внешнего износа - 120 000 руб.

а) 24,00%;   

б) 40,00%;  

 в) 30,00%;  

г) нет правильного ответа.

 

10. Оценить объект недвижимости, который в течение 7-х лет будет ежегодно приносить 190000 руб. чистого операционного дохода, в конце 7-го года его можно будет продать за 45% первоначальной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор рассчитывает получить 17% дохода на вложенный капитал. Оставшийся срок службы  зданий  40 лет.

а) 876 703;   

б) 764 368;   

в) 1 034 014;  

г) нет правильного ответа.

 

11. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

а)  как сумму рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом физического износа;

б)  как сумму рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

в)  как сумму рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом совокупного износа;

 

12. Произведение ипотечной постоянной, коэффициента ипотечной задолженности и коэффициента покрытия долга это:

а)  коэффициент капитализации;

б)  ставка дисконтирования;

в)  процентная ставка по ипотечному кредиту;

г)  нет правильного ответа.

 

13. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка?

а)  линия газоснабжения;

б)  фруктовые деревья на участке;

в)  подъездная дорога к участку;

г)  линия электропередачи;

д)  все ответы неверны.

 

14. Как производится учет упущенной выгоды к стоимости?

а)  не подлежит учёту;

б)  со знаком (-) в рамках затратного подхода;

в)  со знаком (-) в рамках сравнительного подхода;

г)  со знаком (+) в рамках затратного подхода;

д)  со знаком (+) в рамках сравнительного подхода.

 

15. При определении рыночной стоимости  земельного участка методом изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

а)  остаточная стоимость здания;

б)  восстановительная стоимость здания;

в)  величина накопленного износа здания;

г)  все ответы неверны.

 

16. Какие из ниже перечисленных факторов не оказывают  воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения?

а)  плодородие почвы;

б)  местоположение;

в)  затраты на производство сельскохозяйственной продукции;

г)  уровень цен на сельскохозяйственную продукцию;

д)  все факторы оказывают воздействие на стоимость земельного участка.

 

17. Рассчитать стоимость недвижимости, приобретаемой на 60%  за счет ипотечного кредита предусматривающего погашение основного долга в момент перепродажи объекта.  Ставка дохода на собственный капитал - 22%. Ставка процента по кредиту - 12,00%. Срок кредитования - 15 лет. Чистый доход 175 000руб.

а) 514 706;   

б) 1 093 750;   

в) 993 784;   

г) нет правильного ответа.

 

18. Оценить офисную недвижимость, действительный валовой доход которой составляет 30 000 руб.

а) 244 604;   

б) 254 012;   

в) 265 714;   

г) нет правильного ответа.

 

19.  Собственник потратил на ремонт недвижимости 1 750 000 руб. Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 6%, длительность межремонтного периода 10 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение элементов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода, а ремонт короткоживущих элементов обходится в 400 000руб.

а) 151 696;   

б) 284 804;   

в) 237 769;   

г) нет правильного ответа.

 

 

20. Определить годовую величину расходов на обслуживание долга. Ипотечный кредит в сумме 200000 предоставлен на 10 лет под 19% с ежеквартальным авансовым погашением.

а) 45 037;  

б) 46 094;  

 в) 42 995;  

г) нет правильного ответа.

 

 

21. Оценить объект недвижимости, площадь которого  750 кв. м на основе следующей информации. Полная стоимость воспроизводства 1 кв. м - 23 000 руб. Функциональный износ=30%

а) 7 503 750;   

б) 6 822 375;   

в) 2 251 125;   

г) нет правильного ответа.

 

22. Норма возврата определяется фактором фонда возмещения по норме отдачи - это метод:

а)  Хоскольда;

б)  Ринга;

в)  Инвуда;

г)  нет правильного ответа.

 

23. Оценка встроенных помещений производится с использованием подходов:

а)  сравнительного и доходного;

б)  сравнительного и затратного;

в)  доходного и затратного;

г)  сравнительного, затратного и доходного;

д)  затратного и сравнительного.

 

24. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет коттеджная застройка, используется метод:

а)  капитализации дохода;

б)  метод переноса;

в)  сравнительных продаж;

г)  определения затрат на освоение;

д)  все ответы неверны.

 

25. Площадь здания составляет 1 800 кв. м. Из них 700 кв. м занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по $25 за кв. м в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений = 10%. Эксплуатационные расходы составляют 20% от действительного валового дохода. Ставка капитализации  составляет  28%. Определите стоимость объекта недвижимости.

а) 1 388 571;  

б) 848 571;   

в) 1 350 000;  

г) нет правильного ответа.

 

26. Клиент собирается купить автостоянку. Он полагает, что может сдать стоянку в аренду на 11 лет за $2 500 в год. Арендный платеж должен вноситься в начале каждого года, в конце 11-го года недвижимость можно будет продать за $40 000. Какую цену следует заплатить клиенту за недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций в 6%?

а) 39 580;   

б) 41 972;   

в) 40 789;   

г) нет правильного ответа.

 

27. Оценить имущественный комплекс, чистый операционный доход которого составляет 1250000 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 420 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 14% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы  зданий 75 лет.

а) 8 188 696;   

б) 9 348 571;   

в) 8 152 174;   

г) нет правильного ответа.

 

28. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 50 лет под 14% с ежемесячным погашением в сумме 70 000 руб. Рассчитать соотношение величины погашенного долга и суммы уплаченных процентов на конец 40-го года.

а) 0,05;   

б) 0,19;   

в) 0,02;   

г) нет правильного ответа.

 

29. Оценить объект недвижимости, чистый операционный доход которого составит в течение 10 лет по 310 000 руб. на основе следующей информации: инвестор рассчитывает получить 26% дохода на вложенный капитал, срок эксплуатации недвижимости 50 лет, в конце 10-го года её можно будет продать на 36% дороже, возмещение капитала методом Инвуда.

а) 1 146 866;   

б) 1 074 090;   

в) 1 241 499;   

г) нет правильного ответа.

 

30. Какой вид стоимости из ниже перечисленных может превышать рыночную стоимость земельного участка?

а)  залоговая стоимость;

б)  инвестиционная;

в)  ликвидационная стоимость;

г)  стоимость для целей налогообложения;

д)  все ответы неверны.