1. Какие факторы не учитываются при оценке рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом:

а)  условия финансирования;

б)  период рыночной экспозиции;

в)  нет правильного ответа;

г)  местоположение;

2. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал. Стоимость недвижимости 250 000, коэффициент ипотечной задолженности 55%, ипотечная постоянная = 14,54%, чистый операционный доход = 31 000.

а) 9,78%;   

б) 9,45%;   

в) 9,28%;   

г) нет правильного ответа.

3. Потенциальный валовой доход склада 460 000. Коэффициент потерь - 20%, операционные расходы - 150 000. Оценить недвижимость методом капитализации дохода на основе информации по аналогам.

а) 538 642;  

 б) 895 163;   

в) 797 744;   

г) нет правильного ответа.

4. Оценить недвижимость на 01.01.2000 г. Стоимость земельного участка, определенная методом сопоставимых продаж 20000. Площадь здания 1200 кв. м. Полная восстановительная стоимость 1 кв. м - 950, затраты на косметический ремонт 300. Здание требует срочного ремонта. Срок жизни здания 60 лет, хронологический возраст соответствует эффективному - 40 лет.

а) 280 000;  

б) 500 000;  

в) 520 000;   

г) нет правильного ответа.

5. Объект недвижимости в течение 11 лет будет ежегодно приносить 15 000 чистого операционного дохода. В конце 11-го его можно будет продать за 130 000 руб. Рассчитать ставку дохода покупателя, если он купит объект за 110 000 руб.

а) 13,74%;   

б) 14,41%;   

в) 15,54%;   

г) нет правильного ответа.

6. Объект сдан в аренду на 8 лет, арендная плата по договору вносится в начале года в сумме 8 500. Рассчитать текущую стоимость потерь, если рыночная ставка арендной платы 9 300, требуемая ставка дохода 8%.

а) 4 965;   

б) 4 597;   

в) 5 381;  

г) нет правильного ответа.

7. Что является результатом суммирования денежного потока (поступления денежных средств) и платежей по обслуживанию долга?

а)  общие операционные расходы;

б)  потенциальный валовой доход;

в)  действительный валовой доход;

г)  чистый операционный доход;

8. На какую равновеликую сумму может ежемесячно рассчитывать пенсионер в течение 13 лет, если за 15 лет до ухода на пенсию он откладывает по 150 руб. в месяц в пенсионный фонд, приносящий 15% годового дохода с ежемесячным начислением процентов.

а) 1 628;   

б) 1 576;   

в) 1 464;   

г) нет правильного ответа.

9. Рассчитать долю экономического износа объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости - 650 000 руб., стоимость земельного участка – 100 000 руб., полная восстановительная стоимость здания  1 040 000 руб., стоимость внешнего износа - 110 000 руб.

а) 28,21%;  

б) 37,93%;  

в) 22,45%;   

г) нет правильного ответа.

10. Оценить объект недвижимости, который в течение 9-х лет будет ежегодно приносить 170000 руб. чистого операционного дохода, в конце 9-го года его можно будет продать за 50% первоначальной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода на вложенный капитал. Оставшийся срок службы  зданий  50 лет.

а) 824 453;   

б) 894 737;  

в) 721 698;  

г) нет правильного ответа.

11. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

а)  как сумму рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом совокупного износа;

б)  как сумму рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

в)  как сумму рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом физического износа;

12. Произведение ипотечной постоянной, коэффициента ипотечной задолженности и коэффициента покрытия долга это:

а)  процентная ставка по ипотечному кредиту;

б)  ставка дисконтирования;

в)  коэффициент капитализации;

г)  нет правильного ответа.

13. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка?

а)  линия электропередачи;

б)  фруктовые деревья на участке;

в)  линия газоснабжения;

г)  подъездная дорога к участку;

д)  все ответы неверны.

14. Как производится учет упущенной выгоды к стоимости?

а)  со знаком (-) в рамках сравнительного подхода;

б)  не подлежит учёту;

в)  со знаком (+) в рамках сравнительного подхода;

г)  со знаком (+) в рамках затратного подхода;

д)  со знаком (-) в рамках затратного подхода.

15. При определении рыночной стоимости  земельного участка методом изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

а)  восстановительная стоимость здания;

б)  величина накопленного износа здания;

в)  остаточная стоимость здания;

г)  все ответы неверны.

16. Какие из ниже перечисленных факторов не оказывают  воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения?

а)  затраты на производство сельскохозяйственной продукции;

б)  плодородие почвы;

в)  местоположение;

г)  уровень цен на сельскохозяйственную продукцию;

д)  все факторы оказывают воздействие на стоимость земельного участка.

17. Рассчитать стоимость недвижимости, приобретаемой на 80%  за счет ипотечного кредита предусматривающего погашение основного долга в момент перепродажи объекта.

Ставка дохода на собственный капитал - 23%. Ставка процента по кредиту - 12,75%. Срок кредитования - 25 лет. Чистый доход 125 000 руб.

а) 349 650;  

б) 815 161;  

в) 844 595;  

г) нет правильного ответа.

18. Оценить офисную недвижимость, действительный валовой доход которой составляет 45000 руб.

а) 310 000;  

б) 291 100;   

в) 317 094;  

г) нет правильного ответа.

19. Собственник потратил на ремонт недвижимости 1 700 000 руб. Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 4%, длительность межремонтного периода 6 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение элементов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 17% годового дохода, а ремонт короткоживущих элементов обходится в 700 000 руб.

а) 137 432;  

б) 473 645;   

в) 324 295;   

г) нет правильного ответа.

20. Определить годовую величину расходов на обслуживание долга. Ипотечный кредит в сумме 60 000 предоставлен на 10 лет под 18% с ежеквартальным авансовым погашением.

а) 13 042;   

б) 12 481;   

в) 13 351;   

г) нет правильного ответа.

21. Оценить объект недвижимости, площадь которого  900 кв. м на основе следующей информации:

Полная стоимость воспроизводства 1 кв. м - 19 000 руб.

Функциональный износ=20%

а) 9 028 800;   

б) 5 814 000;   

в) 1 162 800;  

г) нет правильного ответа.

22. Норма возврата определяется фактором фонда возмещения по норме отдачи - это метод:

а)  Инвуда;

б)  Ринга;

в)  Хоскольда;

г)  нет правильного ответа.

23. Оценка встроенных помещений производится с использованием подходов:

а)  сравнительного и затратного;

б)  сравнительного, затратного и доходного;

в)  доходного и затратного;

г)  сравнительного и доходного;

д)  затратного и сравнительного.

24. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет коттеджная застройка, используется метод:

а)  метод переноса;

б)  капитализации дохода;

в)  сравнительных продаж;

г)  определения затрат на освоение;

д)  все ответы неверны.

25. Площадь здания составляет 1 500 кв. м. Из них 700 кв. м занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по $25 за кв. м в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений = 15%. Эксплуатационные расходы составляют 20% от действительного валового дохода. Ставка капитализации  составляет  16%. Определите стоимость объекта недвижимости.

а) 1 020 000;   

б) 1 912 500;   

в) 1 828 125;   

г) нет правильного ответа.

26. Клиент собирается купить автостоянку. Он полагает, что может сдать стоянку в аренду на 10 лет за $2 400 в год. Арендный платеж должен вноситься в начале каждого года, в конце 10-го года недвижимость можно будет продать за $55 000. Какую цену следует заплатить клиенту за недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций в 12%?

а) 32 896;   

б) 30 374;  

в) 31 269;   

г) нет правильного ответа.

27. Оценить имущественный комплекс, чистый операционный доход которого составляет 1 300 000 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 460 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 16% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы  зданий 60 лет.

а) 7 401 887;  

б) 7 358 491;   

в) 8 585 000;   

г) нет правильного ответа.

28. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 35 лет под 15% с ежемесячным погашением в сумме 70 000 руб. Рассчитать соотношение величины погашенного долга и суммы уплаченных процентов на конец 25-го года.

а) 0,21;  

б) 0,06;   

в) 0,03;   

г) нет правильного ответа.

29. Оценить объект недвижимости, чистый операционный доход которого составит в течение 11 лет по 200 000 руб. на основе следующей информации: инвестор рассчитывает получить 23% дохода на вложенный капитал, срок эксплуатации недвижимости 90 лет, в конце 11-го года её можно будет продать на 13% дороже, возмещение капитала методом Инвуда.

а) 856 834;  

б) 882 681;   

в) 780 369;   

г) нет правильного ответа.

30.  Какой вид стоимости из ниже перечисленных может превышать рыночную стоимость земельного участка?

а)  ликвидационная стоимость;

б)  стоимость для целей налогообложения;

в)  залоговая стоимость;

г)  инвестиционная;

д)  все ответы неверны.