Задачи - оценка недвижимости - Страница 6 - Форум "Репетитор оценщика"
[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Страница 6 из 18«12456781718»
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Задачи - оценка недвижимости
ОценщиЦаДата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).

ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!

Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.

Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)

На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.

Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
alyonaДата: Четверг, 26.12.2013, 00:40 | Сообщение # 101
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
Как найти норму возврата капитала по методу Ринга?
Условие: Расчет рыночной стоимости складского помещения общей площадью 140кв.м., расположенного в одноэтажном здании по адресу: г.Челябинск ул.Героев Танкограда, 5г, доходным подходом (метод капитализации). Как я понимаю без срока эксплуатации это невозможно?

Показатель Значение, %
Безрисковая ставка 6,16
Компенсация за риск 2,093
Поправка на низкую ликвидность0,6875 
Поправка на инвестиционный менеджмент 3% 
Ставка дохода на инвестиции11,9405 
Норма возврата капитала (по методу Ринга:  r1=1/n лет)
Ставка капитализации - ?
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 26.12.2013, 09:53 | Сообщение # 102
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата alyona ()
Как я понимаю без срока эксплуатации это невозможно?

Да, должен быть известен оставшийся срок эксплуатации.

К примеру объект оценки - здание складского назначения I группы капитальности 1983 года постройки (это мы предположили, потому что этих сведений у вас по условию нет). Нормативный срок службы для подобных зданий = 120 лет.

Фактический возраст = Дата оценки - Год постройки = 2013-1983 = 30 лет.
Оставшийся возраст = Нормативный срок - Фактический срок = 120-30 = 90 лет

Норма возврата = 1/Оставшийся срок = 1/90 = 0,0111 или 1,11%


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
alyonaДата: Четверг, 26.12.2013, 11:22 | Сообщение # 103
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
Замечания преподавателя по работе в прикрепленном файле:
"Я бы на Вашем месте уже с помощью сервиса "найти" и "заменить" пробила бы работу на разночтения по производственным и складским помещениям. В расчете неверно применен корр. коэфф. на площадь, не объяснен показатель 11% - эксплуатационные расходы."

C методом Ринга разобралась) Но преподавателю снова не понравилась моя работа, помогите! Прикрепляю работу! Буду очень признательна за помощь
Прикрепления: 9591476.docx(36Kb)


Сообщение отредактировал alyona - Четверг, 26.12.2013, 11:38
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 26.12.2013, 13:49 | Сообщение # 104
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата alyona ()
Но преподавателю снова не понравилась моя работа, помогите!

А в чем именно то помочь?
Расписать показатель "эксплуатационные расходы"?


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 26.12.2013, 13:57 | Сообщение # 105
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата alyona ()
В расчете неверно применен корр. коэффициент на площадь

Площадь объекта оценки = 140 кв.м.
Площадь аналога 1 = 1350 кв.м.
Площадь аналога 2 = 600 кв.м.
Площадь аналога 3 = 206 кв.м.

So/Sa для аналога 1 = 140/1350 = 0,104
So/Sa для аналога 2 = 140/600 = 0,233
So/Sa для аналога 3 = 140/206 = 0,679

Так как для аналогов соотношение So/Sa меньше 0,25, то корректировочный коэффициент на площадь для них составляет 1,25 (см. таблицу 2 в вашей работе)
Для аналога 3 корректировочный коэффициент на площадь = 1,1

В таблице 4 у вас ошибка с корректировочным коэффициентом для аналога №1, по остальным аналогам - правильно этот коэффициент применен.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
alyonaДата: Четверг, 26.12.2013, 14:43 | Сообщение # 106
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
А как посчитать эксплуатационные расходы?
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 26.12.2013, 14:45 | Сообщение # 107
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата alyona ()
А как посчитать эксплуатационные расходы?

В данном случае вам надо их придумать, потому что в условии по ним ничего не сказано.

Эксплуатационные расходы = Условно-постоянные расходы + Условно-переменные расходы + Резерв на замещение


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Olga-21Дата: Воскресенье, 05.01.2014, 02:28 | Сообщение # 108
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
Добрый день!
Помогите, пожалуйста, вот с каким вопросом. По заданию для курсовой необходимо учесть расходы на замещение.
Данные: Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).
Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости;
Капитальный ремонт, производится один раз в 30 лет;
накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.
В 2003 году здание отремонтировано под офис.
Восстановительная стоимость  - 32 590 254,08 (по данным затратного подхода без предпринимат. прибыли)
Безрисковую ставку взяла по ставке эффективной доходности государственным облигациям - 7,57%.
По какой формуле надо рассчитывать? Заранее спасибо.


Сообщение отредактировал Olga-21 - Воскресенье, 05.01.2014, 02:54
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 05.01.2014, 09:13 | Сообщение # 109
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата Olga-21 ()
Данные:
Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).
Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости;
Капитальный ремонт, производится один раз в 30 лет;
накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

В 2003 году здание отремонтировано под офис.
Восстановительная стоимость - 32 590 254,08 (по данным затратного подхода без предпринимательской прибыли)
Безрисковую ставку взяла по ставке эффективной доходности государственным облигациям - 7,57%.
 

Стоимость ремонта = Восстановительная стоимость здания * 30%
Стоимость ремонта = 32590254,08 * 0,30 = 9777076 руб.

Далее требуется определить сколько нужно откладывать в течение 30 лет для того чтобы накопить необходимую сумму на ремонт.

Расходы на замещение = FV * (i/(1+i)^n – 1 )
Расходы на замещение= 9777076 * (0,0757/(1+0,0757)^30 – 1 ) = ...


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
artemmmДата: Понедельник, 06.01.2014, 11:16 | Сообщение # 110
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
Помогите пожалуйста!
Определите стоимость автостоянки на 100 мест, стоимость 1 места 1400 руб в месяц, если известны сведения по сопоставимым объектам:
  Объект             Цена        Кол-во       Вал. доход,
сопоставл.       тыс.руб         мест          тыс. руб
А                       7000             120             1250
Б                       7200             110             1050
В                       9100             130             1450
 
ОценщиЦаДата: Понедельник, 06.01.2014, 11:44 | Сообщение # 111
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата artemmm ()
Определите стоимость автостоянки на 100 мест, стоимость 1 места 1400 руб в месяц, если известны сведения по сопоставимым объектам:

Сначала определяем средний мультипликатор "Цена/Валовой доход" по аналогам
Далее "Валовой доход объекта оценки" умножаем на полученный средний мультипликатор


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
artemmmДата: Понедельник, 06.01.2014, 12:09 | Сообщение # 112
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
Цитата ОценщиЦа ()
Сначала определяем средний мультипликатор "Цена/Валовой доход" по аналогам Далее "Валовой доход объекта оценки" умножаем на полученный средний мультипликатор
7000/1250=5.6
7200/1050=6.8
9100/1450=6.2
6.2+6.8+5.6=18.6/3=6.2
1400x100=140000
140000x6.2=868000
Правильно? заранее спасибо


Сообщение отредактировал artemmm - Понедельник, 06.01.2014, 12:11
 
ОценщиЦаДата: Понедельник, 06.01.2014, 15:38 | Сообщение # 113
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата artemmm ()
1400x100=140000

Годовой "валовой доход" объекта оценки = 100 мест * 1400 руб./место/мес. *12  мес. = 1680000 руб. или 1680 тыс. рублей


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
artemmmДата: Понедельник, 06.01.2014, 16:20 | Сообщение # 114
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
Буду очень признателен, если направите в нужное русло
Гостиница имеет 40 номеров, каждый из которых может приносить годовой доход в 350 тыс. руб в год. Расходы на техническое обслуживание и коммунальные платежи составляют в год 360 тыс. руб., на заработную плату персонала (без отчислений во внебюджетные фонды) - 1000 тыс руб., амортизационные отчисления по гостинице составляют 240 тыс. руб. Средняя загрузка гостиницы 90%. Определите стоимость гостиницы, если собственник гостиницы оплачивает НДС, налог на имущество в сумме 300 тыс. руб., налог на землю 25 тыс. руб. и налог на прибыль. Коэффициент капитализации - 0.15
 
ОценщиЦаДата: Понедельник, 06.01.2014, 16:25 | Сообщение # 115
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата artemmm ()
Гостиница имеет 40 номеров, каждый из которых может приносить годовой доход в 350 тыс. руб в год. Расходы на техническое обслуживание и коммунальные платежи составляют в год 360 тыс. руб., на заработную плату персонала (без отчислений во внебюджетные фонды) - 1000 тыс руб., амортизационные отчисления по гостинице составляют 240 тыс. руб. Средняя загрузка гостиницы 90%. Определите стоимость гостиницы, если собственник гостиницы оплачивает НДС, налог на имущество в сумме 300 тыс. руб., налог на землю 25 тыс. руб. и налог на прибыль. Коэффициент капитализации - 0.15

Методом капитализации эта задача решается по формуле:
Стоимость = ЧОД / Ставка капитализации

ПВД = 40 номеров  * 350 тыс. руб./год = 140000 тыс. руб./год
ДВД = ПВД * Коэффициент загрузки = 140000 * 90% = 126000 тыс. руб./год
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 126000 - ...


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
artemmmДата: Вторник, 07.01.2014, 08:48 | Сообщение # 116
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
Методом капитализации эта задача решается по формуле:
Стоимость = ЧОД / Ставка капитализации
ПВД = 40 номеров  * 350 тыс. руб./год = 140000 тыс. руб./год
ДВД = ПВД * Коэффициент загрузки = 140000 * 90% = 126000 тыс. руб./год
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 126000 - ...

небольшой вопрос - а как узнать НДС и налог на прибыль который оплачивает собственник?


Сообщение отредактировал artemmm - Вторник, 07.01.2014, 08:55
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 07.01.2014, 09:54 | Сообщение # 117
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата artemmm ()
небольшой вопрос- а как узнать НДС и налог на прибыль который оплачивает собственник?

В соответствии с законодательством НДС = 18%; налог на прибыль = 20%.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
artemmmДата: Вторник, 07.01.2014, 10:45 | Сообщение # 118
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 7
Статус: Offline
Цитата ОценщиЦа ()
В соответствии с законодательством НДС = 18%; налог на прибыль = 20%.
то есть ндс=126000 тыс. руб./год * 0.18 = 22680
и налог на прибыль 126000 тыс. руб./год * 0.2 = 25200

Методом капитализации эта задача решается по формуле: 
Стоимость = ЧОД / Ставка капитализации 
ПВД = 40 номеров  * 350 тыс. руб./год = 140000 тыс. руб./год 
ДВД = ПВД * Коэффициент загрузки = 140000 * 90% = 126000 тыс. руб./год 
ЧОД = ДВД - Операционные расходы = 126000 - 360 - 1000 - 240 - 300 - 25 - 22680 - 25200 = 76195 тыс. руб
Стоимость = 76195 / 0.15 = 507967 тыс.руб
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 07.01.2014, 10:52 | Сообщение # 119
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 832
Статус: Offline
Цитата artemmm ()
то есть ндс=126000 тыс. руб./год * 0.18 = 22680и налог на прибыль 126000 тыс. руб./год * 0.2 = 25200

Я думаю НДС и налог на прибыль исчисляются не от ДВД. Здесь надо с налогами разбираться от какого значения они считаются.


Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы в Одноклассниках http://www.odnoklassniki.ru/group/54802694602774
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ЮлечкаДата: Суббота, 18.01.2014, 16:58 | Сообщение # 120
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
помогите пожалуйста в решении задачи:
Госпожа Браун только что заплатила 100$ за опцион на покупку земли. Опцион дает ей право приобрести собственность за 10 000$ по истечении двух лет. Уже выплаченные за опцион 100$ не будут включены в цену покупки. Какую сумму сегодня должна положить госпожа Браун в банк, выплачивающий 10% годовых при ежемесячном накоплении с тем, чтобы через два года остаток составил 10 000$?
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Страница 6 из 18«12456781718»
Поиск: