КЛАССИФИКАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с  началом  приватизации предприятий. Сектор  коммерческой недвижимости  намного меньше, чем  жилой,  поэтому и  сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить,  что в этом секторе преобладающей  формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход  — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в  каждом   регионе,  муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и  др.

2.  Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются  самыми  сложными видами инвестирования  в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого  высокого  класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных  торговых  комплексов или офисных центров. Кроме того,  пяти звездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных  вложений.

3. Гаражи - стоянки  (автопаркинги).

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения  многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение  крупных  автотранспортных  магистралей, непосредственная близость остановок общественного транспорта. Чаще всего подобные центры  оказываются расположенными в  «спальных»  районах,  либо за городом,  фактически на пустыре,  возле  крупной   магистрали. В США МТЦ  («MALL"), как правило, расположены за чертой  города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения  городов и другими факторами. Эти различия  соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ  при бизнес-планировании,  проектировании и   продвижении, так и при строительстве и  эксплуатации торгового центра.  Так,  например, различными будут количество  парковочных   мест,  наличие  и  параметры зон отдыха и  развлечений, сопутствующих бытовых услуг и  пр.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

• правильно выбранное расположение;
• составление  функционального решения  и накопления  —  потребности  потенциальных  посетителей;
• правильно составленный прогноз  развития  территории,  прилегающей к участку застройки (на 5— 10 лет);
• общая атмосфера МТЦ,  что достигается  в  процессе проектирования и дизайнерских  разработок;
• четко проработанный  подбор арендаторов;
• верно выбранная управляющая компания.

Для торговых  комплексов особенно требуется,  кроме  перечисленных факторов, также предоставление  сервисных  услуг своим арендаторам  (например, постоянная уборка территории,  ремонтная служба весов, круглосуточная охрана,  прессование  картона  и  др.).  Не следует считать,  что развитие многофункциональных торговых центров —  это изобретение Запада. Общеизвестно,  что  рассмотренная традиция развития крупных  торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести  все,  что душе угодно, в  соответствии с  нуждами и доходом,  куда можно было бы прийти «на других  посмотреть и себя показать»,  уходит корнями  в прошлое.

Регионы страны находятся в разных  экономических  условиях и развиваются  по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден.  Лидирует в этом  процессе Москва, как  мировой  мегаполис, существующий   по сравнению с другими  городами  России  в режиме  наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Торговля,  как  сфера  экономической жизни,  наименее подвержена влиянию  негативных экономических и политических  изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем  развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные,  безопасные торговые площади.

На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура.  К примеру,  расположенные в самом центре города на  «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения  заинтересованных  арендаторов.

5.  Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе  объектов приватизации  происходит определение собственника. Прежде чем  заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих  документов, чтобы  убедиться в бесспорности   прав  продавца на  предлагаемый объект, возможности  его законного отчуждения  и прав нового собственника на использование этого объекта по  предполагаемому  назначению.  По мере развития процесса  формирования реального собственника объем сделок в этой  сфере будет увеличиваться.  Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе  страны  можно наблюдать пустые корпуса заводов и  фабрик с обветшалыми  и (или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми  стеклами окон. Они стоят и  не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1.  Промышленная  застройка  60-80  годов не  отвечает  требованиям современных технологий, а реконструкция  требует  больших   капитальных вложений.

2. В  настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия,  требующие для своего развития объекты недвижимости  определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных  путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных  арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам

4. Собственники  промышленной недвижимости предлагают на рынок  объекты, находящиеся в плачевном  состоянии, и при этом  устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.