Классификация жилой недвижимости

Классификация жилой недвижимости 

Приведенные выше системы классификации  рассматривают объекты недвижимости  не как единое целое, а как основные фонды и  земельный  участок. Вместе с тем, если  проводить анализ именно рыночной стоимости  недвижимости,  возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

  • первичное жилье — место постоянного проживания;

  • вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

  • третичное жилье —  предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям  крупных   городов  принято  выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:

  • размещение в наиболее престижных  районах  города;

  • принадлежность к «старому»  фонду (при  наличии   проведенного капитального ремонта и  реконструкции) или  к «сталинскому» фонду;

  • кирпичные стены;

  • общая площадь квартир не менее 70 кв.м.;

  • наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и  большой  кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

  • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и  др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком  расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и  инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных  характеристик:

  • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

  • некоторое снижение требований к площади  комнат и  кухонь до 12 и 8 кв.м. (соответственно);

  • наличие гостиной  площадью не менее 17 кв.м.;

  • большее  разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая  теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:

  • размещение в любом районе города;

  • соответствие  архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

  • по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами  социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к тому типу жилья, весьма невелики:

  • размещение в не престижных  районах;

  • удаленность от основных транспортных коммуникаций;

  • принадлежность к таким  конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным  и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

  • размещение в первых этажах домов других  типов;

  • заниженные архитектурно-планировочные характеристики  и  т.д.

Рассмотренная  классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и  на  основании градостроительных ориентиров.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:
- дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный  период;
- дома,  построенные за период  с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом  архитектурно-планировочных решений, расположенные в  непосредственной близости  к местам  приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
- «сталинские» дома, срок возведения которых  пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
- дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки),  характеризующиеся  заниженными   архитектурно-технологическими  параметрами;
-  дома второго поколения  индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании  использовались более высокие нормы и  стандарты;
- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Существует и  классификация объектов жилой  недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными  стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешанного типа.
Отдельную нишу занимают объекты  загородной недвижимости в связи с незначительным  объемом  сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка  влияют многие факторы. Кроме обычных  приоритетов при покупке  жилой недвижимости большое значение  имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.
Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения).
Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.


Смотрите также:

Классификация недвижимости

Классификация земельных участков 

Классификация коммерческой недвижимости 


Вернуться к ОГЛАВЛЕНИЮ учебника Долгова О.В "Оценка недвижимости"



 
Поиск
Форма входа
Мини-чат
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0