Тестовые задания ГУЗа с 31 по 60 вопрос

[НАЙДИ СВОЙ ВУЗ (решенные задания)]→ [Государственный университет по землеустройству (Москва)]→ [Тестовые задания ГУЗа с 31 по 60 вопрос]

Тестовые вопросы ГУЗа:

• с 1 по 30
• с 31 по 60
• с 61 по 90
• с 91 по 120
• с 121 по 136

ТЕСТОВЫЕ ВОПРОСЫ (с 31-го по 60-й вопрос)

Тестовое задание № 31

На земельном участке шириной 30 метров (вдоль улицы) и глубиной 30 метров расположен магазин, находящийся в хорошем состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне, известно, что участок может быть продан с тем же целевым назначением (под строительство магазина) по цене в 1 600 000 д.е. за фрон-тальный метр. Цены на сопоставимые магазины находятся в диапазоне от 70 000 000 д.е. до 75 000 000 д.е. Определить стоимость здания

Варианты ответов

1. От 50 000 000 до 55 000 000
2. От 90 000 000 до 95 000 000
3. От 22 000 000 до 27 000 000
4. От 28 000 000 до 33 000 000

Тестовое задание № 32

Корректировка на местоположение объекта недвижимости составляет 240 000 д.е. Из-за различия в местоположении отличие арендной платы составляет 3 000 д.е. определить валовой рентный мультипликатор

Варианты ответов

1. 120
2. 80
3. 3 000
4. Недостаточно данных

Тестовое задание № 33

Определите стоимость квартиры с закладной за 4 года до окончания срока кредита при рыночной стоимости квартиры без обременения ипотекой равной 37 400 долл. США. Условия самоамортизирующегося ипотечного креди-та: 30 000 дол. на срок - 10 лет под 12% с ежемесячными платежами по обслуживанию долга

Варианты ответов

1. 24 350
2. 21 055
3. 19 855
4. 22 345

Тестовое задание № 34

Имеется земельный участок 100 метров шириной (вдоль улицы) и 180 метров глубиной. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:

1 - строительство многоквартирного дома;

2 - разбивка на участки под строительство коттеджей;

3 - размещение на участке склада стройматериалов;

4 - организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:

Многоквартирный жилой дом на 60 квартир - 11 000 д.е. за квартиру; минус 595 000 д.е. на строительство.

Раздел на участки под жилищную застройку - 4 000 д.е. за участок при количестве возможных участков - 16; минус 11 000 д.е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков.

Склад - 3 д.е. за кв.метр; минус 9 000 д.е. на строительство забора.

Организация розничной торговли - 480 д.е. за фронтальный метр.

Определите наилучшее использование данного земельного участка

Варианты ответов

1. Под многоквартирный дом
2. Раздел на участки под коттеджную застройку
3. Под склад
4. Под розничную торговлю

Тестовое задание № 35

Полная стоимость воспроизводства здания - 28 млн.руб. Физический износ - 25%. Здание нуждается в установке системы кондиционирования и замене сантехнического оборудования. Стоимость установки системы кондиционирования в этом здании 1 250 тыс.руб., а аналогичные затраты при новом строительстве - 870 тыс.руб. Расходы на замену сантехнического оборудования - 1 350 тыс.руб. Потери арендной платы из-за неправильной планировки составляют 860 тыс.руб. в год. Валовой рентный мультипликатор равен 4. Рассчитайте сумму накопленного износа

Варианты ответов

1. 15,37 млн.руб
2. 12,17 млн.руб
3. 11,24 млн.руб
4. 8, 28 млн.руб

Тестовое задание № 36

Имеются данные:

Определить корректировку на наличие камина

Варианты ответов

1. 7 250
2. 1 500
3. 6 500
4. 3 500

Тестовое задание № 37

Кредит в 30 000 дол. США выдан на 10 лет под 12% годовых при условии погашения равномерными платежами в конце каждого года. Определите какая часть кредита будет погашена к концу 5 года?

Варианты ответов

1. 63,8 %
2. 56,7 %
3. 36,2 %
4. 24,6 %

Тестовое задание № 38

Семья Ивановых три года назад купила земельный участок за 12 000 д.е. Строительство дома обошлось тогда в 45 000 д.е. В настоящее время аналогичные дома с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 70 000 д.е., а свободные (незастроенные) участки по 18 000 д.е. Определите рыночную стоимость дома с участком семьи Ивановых

Варианты ответов

1. 57 000
2. 63 000
3. 70 000
4. 58 000

Тестовое задание № 39

Инвестором за 780 000 у.е. приобретен склад, чистый операционный доход от которого составляет 210 000 у.е. в год. Объект куплен с использованием самоамортизирующегося ипотечного кредита в размере 500 000 у.е., взятого в банке на 10 лет под 18%. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора

Варианты ответов

1. 26,9 %
2. 35,3 %
3. 22,3 %
4. 14,1 %

Тестовое задание № 40

Данные для последующих 7 задач (40 - 46)

Объект оценки - особняк. Необходимо использовать метод сравнения продаж. Оценщик-стажер произвел осмотр здания и представил следующую информацию:

Двухэтажный особняк расположен вблизи станции метро. Общее состояние особняка - среднее. Его площадь - 800 кв.метров. Крыша покрыта железом. Подвала нет. Имеется гараж на 2 машины. В гостиной есть камин.

В базе данных удалось подобрать 3, весьма близких к оцениваемому, объекта:

Объект 1

Расположен вблизи метро. Общее состояние - среднее. Площадь - 1 100 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гараж на 4 машины. Камина нет. Продажа состоялась 1 год назад за 800 000 д.е.

Объект 2

Расположен на значительном расстоянии от метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 895 кв.метров. Крыша черепичная. Есть подвал. Имеется гараж на 5 машин. В гостиной есть камин. Продажа состоялась на прошлой неделе за 950 000 д.е.

Объект 3

Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 580 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гаража нет. Камина нет. Продажа состоялась 0,5 года назад за 750 000 д.е.

Имеются следующие значения корректировок:

- Подобные особняки, стоящие вблизи метро, в среднем, на 7 500 д.е. дороже, чем находящиеся далеко от него.

- Разница между средним и хорошим состоянием составляет 2% от продажной цены.

- Разница в площади корректируется по норме 130 д.е. за кв.метр, если превышает 200 кв.метров (если разница менее 200 кв.метров, то ей следует пренебречь).

- Объекты с черепичной крышей в среднем на 25 000 д.е. дороже, чем с железной.

- Наличие подвала добавляет к стоимости в среднем 12 000 д.е.

- Одно машино-место в гараже соответствует корректировке в 2 500 д.е.

- Корректировка на наличие камина составляет 1 600 д.е.

В течение последнего года недвижимость дорожала равномерно и годовое подорожание составило 12%.

По всем данным оценщик-стажер составил таблицу корректировок:

По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие камина?

Варианты ответов

1. А
2. Б
3. В
4. Ни по какому

Тестовое задание № 41

Исходные данные приведены в задаче № 40

По какому объекту допущена ошибка в корректировке на площадь?

Варианты ответов

1. А
2. Б
3. В
4. Ни по какому

Тестовое задание № 42

Исходные данные приведены в задаче № 40

По какому объекту допущена ошибка в корректировке на общее состояние?

Варианты ответов

1. А
2. Б
3. В
4. Ни по какому

Тестовое задание № 43

Исходные данные приведены в задаче № 40

По какому объекту допущена ошибка в корректировке на материал крыши?

Варианты ответов

1. А
2. Б
3. В
4. Ни по какому

Тестовое задание № 44

Исходные данные приведены в задаче № 40

По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие подвала?

Варианты ответов

1. А
2. Б
3. В
4. Ни по какому

Тестовое задание № 45

Исходные данные приведены в задаче № 40

Для какого объекта верное значение суммарной корректировки составляет -56 000 д.е.?

Варианты ответов

1. А
2. Б
3. В
4. Ни для кого

Тестовое задание № 46

Исходные данные приведены в задаче № 40

Определить (как среднее по сопоставимым объектам) стоимость оцениваемого объекта, исправив все допущенные ошибки

Варианты ответов

1. 854 300
2. 852 000
3. 814 000
4. 861 000

Тестовое задание № 47

Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал, если: стоимость объекта недвижимости - 70 000 д.е., ипотечная постоянная - 12,34%, коэффициент ипотечной задолженности - 50%, чистый операционный доход от объекта в год - 10 575 д.е

Варианты ответов

1. 14,00 %
2. 5,40 %
3. 5,40 %
4. 17,87 %
5. 16,73 %

Тестовое задание № 48

Сопоставимый объект был продан за 100 000 000 д.е. имеется пять основных отличий от оцениваемого объекта:

Оцените объект при условии, что отличия имеют взаимное влияние

Варианты ответов

1. 98 500 000
2. 97 854 000
3. 98 000 000
4. 124 500 000

Тестовое задание № 49

Как называется потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов?

Варианты ответов

1. Физическим износом
2. Экономическим устареванием
3. Экологическим устареванием
4. Функциональным устареванием

Тестовое задание № 50

Рассчитайте стоимость 3-х комнатной квартиры методом сравнения продаж с внесением корректировочных поправок на кумулятивной основе и учитывая, что наиболее близкими к объекту оценки являются аналоги А и В.

Варианты ответов

1. 39 800
2. 37 300
3. 36 800
4. 38 200

Тестовое задание № 51

Определить общую стоимость оцениваемого затратным методом объекта, если стоимость участка земли составляет 18 000 д.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 80 000 д.е., а общий износ здания оценивается в 20%

Варианты ответов

1. 98 000
2. 82 000
3. 85 200
4. 93 200

Тестовое задание № 52

Какой является правильная последовательность внесения корректировок при использовании метода сравнения продаж?

Варианты ответов

1. Не имеет значения
2. Условия финансирования. Время сделки. Местоположение. Физические различия
3. Местоположение. Физические различия. Время сделки. Условия финансирования

Тестовое задание № 53

Данные для последующих 5 задач (53 - 57)

Объект оценки с помощью затратного метода - отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 280 кв.метров, построенное 25 лет назад. Стены здания кирпичные. Перекрытия железобетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и приборы освещения находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания приведена к текущим ценам и составляет 420 000 д.е.

Специалисты по строительству дали следующую информацию:

Износ кирпичной кладки оценивается как:

Износ к. = 0,006 * Т * W ,

где : Т - возраст здания (лет);

W - сметная стоимость.

Износ потолочных перекрытий оценивается как:

Износ п. = (0,002 * Т + (S * N)/ 5 600) * W,

где: T - возраст здания (лет);

S - площадь здания (кв.метр);

N - количество этажей;

W - сметная стоимость.

Износ рам и дверей оценивается как:

Износ р. = 0,03 * Т * Wр ,

где: Т - возраст здания (лет);

Wр - стоимость монтажа рам и дверей.

- Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 16 000 д.е.

- Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 24 000 д.е.

- Замена сантехники и освещения оценивается в 18 000 д.е.

- Из-за плохой планировки арендная плата за 1 кв.метр в данном здании на 3 д.е. в месяц меньше, чем в соседних.

- Значение месячного валового рентного мультиплиткатора в данном районе равно 60.

- Анализ потери стоимости в следствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 15 000 д.е.

Определить величину устранимого физического износа

Варианты ответов

1. 12 000
2. 24 000
3. 36 000
4. 75 000

Тестовое задание № 54

Исходные данные приведены в задаче № 53

Определить величину неустранимого физического износа

Варианты ответов

1. 63 000
2. 105 000
3. 129 000
4. 155 400

Тестовое задание № 55

Исходные данные приведены в задаче № 53

Определить величину устранимого функционального устаревания.

Варианты ответов

1. 83 400
2. 15 000
3. 12 000
4. 18 000

Тестовое задание № 56

Исходные данные приведены в задаче № 53

Определить величину неустранимого функционального устаревания

Варианты ответов

1. 50 400
2. 65 400
3. 92 400
4. 24 000

Тестовое задание № 57

Исходные данные приведены в задаче № 53

Определить величину экономического устаревания

Варианты ответов

1. 224 400
2. 39 000
3. 15 000
4. 50 400

Тестовое задание № 58

Ипотека - это:

Варианты ответов

1. Кредит под залог недвижимости
2. Вид вещного права
3. Залог недвижимости

Тестовое задание № 59

Что означает оценка стоимости объекта методом прямой капитализации дохода?

Варианты ответов

1. Все доходы и расходы дисконтируются к нынешней стоимости
2. Доход и будущая перепродажа дисконтируются в стоимость
3. Будущая перепродажа пересчитывается в стоимость
4. Доход за один период пересчитывается в стоимость

Тестовое задание № 60

Здание с земельным участком продано за 56,3 млн.руб. Рыночная стоимость земельного участка составляет 9,8 млн.руб. Полная стоимость воспроизводства здания равна 52,4 млн.руб.

Рассчитайте накопленный износ

Варианты ответов

1. 12,6 %
2. 13,2 %
3. 11,3 %
4. 9,2 %

Для приобретения ответов на данные и иные тестовые вопросы ГУЗа пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru