Задачи - оценка недвижимости
| |
ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков). ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь. Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения: 1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса 2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут 3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем. Под словом "помогаем" предполагается: 1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться. 2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить 3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
samoyliknews | Дата: Воскресенье, 04.01.2015, 19:30 | Сообщение # 221 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Помогите решить задачи
Коэффициент капитализации для собственного капитала 15,25%, ипотечная постоянная 12,75%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общий коэффициент капитализации. a) 14,25% b) 13,75% c) 14%
Определить коэффициент капитализации для собственного капитала по следующим данным: - цена приобретения объекта – 100 000 у.е.; - размер заемных средств – 40 000 у.е., 10 лет, 12 % годовых; - потенциальный валовый доход – 30 000 у.е.; - коэффициент недоиспользования – 5 %; - доля операционных расходов – 10 % от ДВД. a) 0,2875 b) 0,3095 c) 0,3105
Сообщение отредактировал samoyliknews - Воскресенье, 04.01.2015, 19:32 |
|
| |
ЭкспертКа | Дата: Среда, 07.01.2015, 11:35 | Сообщение # 222 |
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 42
Статус: Offline
| Цитата samoyliknews ( ) Помогите решить задачи Коэффициент капитализации для собственного капитала 15,25%, ипотечная постоянная 12,75%, доля заемных средств в стоимости 60%. Определить общий коэффициент капитализации. a) 14,25% b) 13,75% c) 14%
Определить коэффициент капитализации для собственного капитала по следующим данным: - цена приобретения объекта – 100 000 у.е.; - размер заемных средств – 40 000 у.е., 10 лет, 12 % годовых; - потенциальный валовый доход – 30 000 у.е.; - коэффициент недоиспользования – 5 %; - доля операционных расходов – 10 % от ДВД. a) 0,2875 b) 0,3095 c) 0,3105 А как Вы сами пробовали решать эти задачи (читайте правила темы форума))? В порядке помощи можно предложить почитать учебники по доходному подходу к оценке недвижимости (методу капитализации).
Подсказки по сути: в первой задаче общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная коэффициентов капитализации для собственного и для заемного капитала.
Во второй задаче интереснее - исходя из формулы стоимости недвижимости по методу капитализации вначале находите общий коэффициент капитализации, зная который можно найти и коэф.капитализации для собственного капитала
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 18:42 | Сообщение # 223 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Здравствуйте! Помогите пожалуйста решить задачу. Оценить объект недвижимости, который в течение трех лет будет приносить чистый операционный доход 1 500 тыс. руб. Предполагается, что в конце этого срока его можно будет продать на 45% дороже. Требуемая ставка дохода - 12%. Безрисковая ставка доходности - 7%. Возврат инвестиций - по методу Инвуда. Срок жизни здания - 80 лет.
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 18:45 | Сообщение # 224 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Анечка, эта задача решается методом капитализации.
Стоимость = ЧОД/Коэффициент капитализации
R кап = R дох кап - Δ· R норм возвр R кап – общая ставка капитализации; R дох кап – норма дохода на капитал; R норм возвр- норма возврата капитала. Δ = доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 19:09 | Сообщение # 225 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Норма возврата так считается? 0,12/((1+0,12)80-1)= получается 0, такого не может быть ведь или брать не 80 а 3
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 19:35 | Сообщение # 226 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| в итоге стоимость = 1500/0,12=12500тр а подскажите пожалуйста, учитывать что доход только в течении 3х лет приносит, нигде учитывать не надо?
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:03 | Сообщение # 227 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| По идее правильней было бы определять норму возврата капитала следующим образом: Норма возврата капитала по методу Инвуда = SFF (n, i) = SFF (3; 12) = 0,29635 Но тогда коэффициент капитализации вообще отрицательный получается...
Поэтому лучше оставьте вот такое решение:
Цитата Анечка ( ) в итоге стоимость = 1500/0,12=12500тр
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:17 | Сообщение # 228 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Спасибо большое Вам! Помогите пожалуйста. Так же формулы распишите, пожалуйста. Рассчитатьставку дохода инвестора. Остаточный срок службы квартиры 20 лет, возврат капитала — по методу Хоскольда. Безрисковая ставка 7%. Рыночная стоимости квартиры — 1 500 тыс. руб. Ежемесячный арендный платеж — 50 тыс. руб., коммунальные платежи — 2 тыс. руб., резерв затрат капитального характера (отчисления на косметический ремонт) — 1,5 тыс. руб.
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:24 | Сообщение # 229 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| норма возврата 0,07/((1+0,07)20-1) = 0,024
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 20:48 | Сообщение # 230 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) Рассчитать ставку дохода инвестора. Остаточный срок службы квартиры 20 лет, возврат капитала — по методу Хоскольда. Безрисковая ставка 7%. Рыночная стоимости квартиры — 1 500 тыс. руб. Ежемесячный арендный платеж — 50 тыс. руб., коммунальные платежи — 2 тыс. руб., резерв затрат капитального характера (отчисления на косметический ремонт) — 1,5 тыс. руб. Ставка капитализации = ЧОД/Стоимость Ставка дохода инвестора = Ставка капитализации - Норма возврата капитала
ЧОД = 50-2-1,5 = 46,5 тыс. руб./в мес. ЧОД годовой = 46,5*12 = 558 тыс. руб./год Ставка капитализации = 558 / 1500 = 0,372 Ставка дохода инвестора = 0,372 -0,024 = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 21:27 | Сообщение # 231 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Спасибо большое Вам за помощь. Подскажите пожалуйста как в этой задаче действовать?
Требуется оценить стоимость гостиницы. Стоимость земельного участка составляет 1500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 220 000. Доходность для земли и здания – 8% и 10% соответственно. Возврат инвестиций - по методу Хоскольда. Предполагается, что по прошествии 5 лет гостиницу можно будет продать на 5% дороже. Безрисковая ставка доходности - 8%. Срок жизни здания - 50 лет.
Норма возврата посчитала 0,002
|
|
| |
Милька | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 21:31 | Сообщение # 232 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА С ЗАДАЧКАМИ(((
1 ЗАДАЧА Определить стоимость бизнеса розничной торговли методом отраслевых коэффициентов, если известно следующее: выручка п/п 10000 т.р., с/с 6000 т.р.,прочие доходы 1000, прочие расходы 2000 т.р. При этом стоимость оборудования составляет на дату оценки 2000 т.р., а запасы готовой продукции 3000 т.р.
2 ЗАДАЧА Оцените недвижимость: деревянный 2-этажный жилой дом и кирпичный гараж, расположенные на участке 12 соток. Аналог — деревянный 2-этажный жилой дом без гаража, расположенный на участке 10 соток, продан за 800 000 руб. Стоимость расположенного рядом незастроенного участка в 5 соток — 150 000 руб. Полная стоимость воспроизводства аналогичного гаража — 60 000 руб. Коэффициент удобства пользования для гаража — 1,2.
3 ЗАДАЧА Требуется определить остаточную (с учетом износа) стоимость замещения силового генератора со следующими параметрами: мощность 1000 кВт, частота вращения ротора 600 об/мин, КПД 86 %. Аналогичный генератор имеет параметры соответственно: 950 кВт; 500 об/мин; 88 %, а его цена 115 тыс. руб. Коэффициенты торможения соответствующих параметров: 0,7; 0,3; 0,4. Коэффициент физического износа оцениваемого генератора 22 %.
Сообщение отредактировал Милька - Воскресенье, 18.01.2015, 21:34 |
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 21:48 | Сообщение # 233 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Милька, несмотря на нарушение правил форума
Цитата ОценщиЦа ( ) Но, есть ограничения: 1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем. Под словом "помогаем" предполагается: 1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться. 2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить 3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д. Попытаюсь вам помочь с задачей по "оценке недвижимости", раз эта ветка по данной теме Цитата Милька ( ) 2 ЗАДАЧА Оцените недвижимость: деревянный 2-этажный жилой дом и кирпичный гараж, расположенные на участке 12 соток. Аналог — деревянный 2-этажный жилой дом без гаража, расположенный на участке 10 соток, продан за 800 000 руб. Стоимость расположенного рядом незастроенного участка в 5 соток — 150 000 руб. Полная стоимость воспроизводства аналогичного гаража — 60 000 руб. Коэффициент удобства пользования для гаража — 1,2. Аналог расположен на участке 10 соток, а объект оценки на 12-ти сотках, следовательно нужно скорректировать цену аналога до нужного количества соток Стоимость 1 сотки = 150000/5 = 30000 Также к цене аналога необходимо прибавить цену гаража, умноженную на коэффициент удобства пользования. Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Стоимость объекта оценки = 800000 + 30000*2 + 60000*1,2 = ....
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:13 | Сообщение # 234 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) Подскажите пожалуйста как в этой задаче действовать? Требуется оценить стоимость гостиницы. Стоимость земельного участка составляет 1500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 220 000. Доходность для земли и здания – 8% и 10% соответственно. Возврат инвестиций - по методу Хоскольда. Предполагается, что по прошествии 5 лет гостиницу можно будет продать на 5% дороже. Безрисковая ставка доходности - 8%. Срок жизни здания - 50 лет. как применить доходность подскажите пожалуйста.
|
|
| |
Милька | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:17 | Сообщение # 235 |
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Извиняюсь Буду знать) Спасибо большое за помощь)))))
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:27 | Сообщение # 236 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) как применить доходность подскажите пожалуйста.
Стоимость земли = ЧОДзем/Кзем ЧОДземли = Сзем*Кзем = 1500000*0,08 = 120000 ЧОДобщ = 220000 ЧОД зд = 220000-120000= 100000
Коэффициент капитализации для здания определяется по формуле: R кап = R дох кап - Δ· R норм возвр R кап – общая ставка капитализации; R дох кап – норма дохода на капитал; R норм возвр- норма возврата капитала. Δ = доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки
А потом = Стоимость здания = ЧОДзд/Коэффициент капитализации для здания Стоимость гостиницы = Стоимость земли + Стоимость здания
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:30 | Сообщение # 237 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Коэф. капит. для земли = 0.08+0,002=0,082 Коэф капит дл здания = 0,1 + 0,5 * 0, 002 = 0, 102 Чод для земли= 1500000*0,082=123000 Чод для здания = 220000-123000=97000 Ст здания = 97000/0,1 =970000 Ст гостиницы 1500000+970000=2 470 000 Посмотрите пожалуйста решение
|
|
| |
Анечка | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:34 | Сообщение # 238 |
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Подскажите а почему для земли в качестве К кап Вы взяли ставку доходности, а для здания нужно рассчитывать? И еще вопрос. Получается, что стоимость гостиницы это только здания, без земли?
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:54 | Сообщение # 239 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) Подскажите а почему для земли в качестве К кап Вы взяли ставку доходности, а для здания нужно рассчитывать? Потому что у земли нет остаточного срока жизни. Срок жизни земли - бесконечен.
Поэтому: Ставка капитализации для земли = Норма доходности Ставка капитализации для здания = Норма доходности + Норма возврата капитала
Цитата Анечка ( ) Получается, что стоимость гостиницы это только здания, без земли? Нет, я просто забыла дописать последнее действие: Стоимость гостиницы = Стоимость здания + Стоимость земли
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 18.01.2015, 22:55 | Сообщение # 240 |
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Анечка ( ) Коэффициент капитализации для здания = 0,1 + 0,5 * 0, 002 = 0,102 Там на 5% увеличится стоимость здания, а не на 50% И норма возврата капитала у меня другая получается...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
|
| |
|