РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Подскажите как решить задачу?
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации).
Данные для расчета. Через два года после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 150 млн. руб. и при вложении в здание – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю – 10% и при вложении капитала в здание – 50%

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя методами:
1. Дисконтированием каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи.
2. Методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта и ожидаемую норму отдачи.

Поэтому, на мой взгляд, задача имеет два варианта решения:

1) Стоимость объекта недвижимости = 150*1/(1+0,10)² + 500*1/(1+0,50)² = ...

2) Что касается второго варианта решения, то общая ставка капитализации определяется методом связанных инвестиций (земля и здание). Но для этого надо знать размеры долей этих составляющих в общей стоимости объекта недвижимости. В условии задачи этих данных нет, несмотря на то, что просят определить с использованием коэффициента капитализации.

Кобщ = Сземли * Кземли + Сзд * Кзд
Кобщ - общая ставка капитализации
Сземли – стоимость земли в % от общей стоимости объекта недвижимости
Кземли – ставка капитализации для земли
Сздания – стоимость здания в % от общей стоимости объекта
Кздания – ставка капитализации для здания

Сметная стоимость строительства определена в ценах 2005 г. и составила 135 000 у.е. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату строительства составил 1,42. Индекс пересчета цен из базового уровня цен 2000 г. на дату оценки (2011 г.) составил 3,38. Определить стоимость строительства на дату оценки

Полли, нет, неправильно.
Сначала нужно определить стоимость строительства в ценах 2000 г., для этого стоимость строительства в ценах 2005 года делим на индекс 1,42
А далее полученную стоимость строительства в ценах 2000 г. переводим на дату оценки путем умножения на индекс пересчета 3,38

Уважаемые студенты МАОК!

Можно приобрести полностью решенный тест МАОК по "Основам оценки недвижимости" или отдельные задачи из него.
Стоимость теста целиком = 1500 руб. Стоимость 1 задачи = 200 руб./шт.
Для приобретения пишите expert.rsa@mail.ru

Бизнесмен купивший офисное помещение за 3,6 млн руб, считает что может сдать его в аренду  в среднем за 400 тыс руб в год на 10 лет. Учитывая темпы роста стоимости недвижимости, он полагает, что в конце десятого года здание может быть продано за 8 млн руб. Ставка дисконта 15% годовых. Определите текущую стоимость дохода от аренды и стоимость реверсии. при какой цене данный проект действительно принесет 15% отдачу собственнику?

Сложить теперь эти две величины надо и узнаете цену объекта. Только при расчете текущей стоимости арендных платежей надо писать не 400, а 400 000 руб. И тогда текущая стоимость потока арендных платежей будет 2 007 507 руб.

и последняя плизззззз
необходимо определить
1) потенциальный валовой доход,
2)действительный валовой доход,
3) чистый операционный доход,
4)стоимость улучшений,
5) стоимость имущественного комплекса,
6)общий коэффициент капитализации и
7)доходность недвижимости, если известны следующие данные:

полезная площадь здания-1000 кв м
свободная площадь-40 кв м
ставка аренды-1200 руб за кв м
операционные расходы-540 тыс р
стоимость земельного участка-750 тыс руб
здание приобреталось с привлечением ипотечного кредита, который был предоставлен на 20 лет под 9% годовых, ежегодные платежи по обслуживанию долга 432000 руб коэффициент ипотечной задолженности -80 %

Определить рыночную стоимость пашни площадью 10 га,вносимой в качестве земельной доли в уставный фонд. Расчёт произвести исходя из двухгодичного севооборота. Основные возделываемые культуры в районе оценки пшеница  и ячмень.
Исходные данные для расчёта:
Средняя урожайность пшеницы - 30 ц/га (3000 кг/га).
Средняя урожайность ячменя  - 20 ц/га (2000 кг/га).
Цена продажи пшеницы  - 250 руб./ц.
Цена продажи ячменя – 180 руб./ц.
Затраты по выращиванию пшеницы с учетом нормальной прибыли  - 150 руб./ц.
Затраты по выращиванию ячменя с учетом нормальной прибыли  - 130 руб./ц.
Коэффициент капитализации 23%.

Решение:
ЧОД от пшеницы=30*(250-150)=3000
ЧОД от ячменя= 20*(180-130)=1000
Двухгодичный севооборот: пшеница-пшеница-ячмень-ячмень
Средневзвешенный доход от пашни=(3000*2+1000*2)/2=4000
Стоимость пашни= 4000/0,23=17391 руб/га