[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Задачи - оценка недвижимости
ОценщиЦаДата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).

ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!

Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.

Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)

На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.

Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 21.01.2014, 14:57 | Сообщение # 121
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Юлечка, читаем правила темы:

Цитата
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Donets_VV58Дата: Пятница, 31.01.2014, 13:03 | Сообщение # 122
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
Добрый день ,помогите решить задачу!
Рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости  на основе данной информации:
- годовой чистый операционный доход – 117 000 руб.;
- ставка дисконта – 21%;
- срок проекта – 3 года;
- темпы прироста чистого операционного дохода – 4% в год.

Решение:
Рыночную стоимость вычисляем по формуле    PV = P/K
где К – ставка капитализации
P- текущая стоимость потока дохода

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется по формуле
К = г - а,
где К - ставка
капитализации;
г - ставка дисконта;
а - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.
К  = 0,21 – 0,04 = 0,17

Далее рассчитаем ЧОД по годам:
1 год 117000 руб.
2 год 117000 *( 1 + 0,04) = 121680 руб.
3 год 121680 *(1 + 0,04) =  126547 руб.

Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:
Р = С1 / (1 + i)1 + С2/(1 + i)2 + …. + Сn/(1 + i)n, где:
Р -текущая стоимость потока доходов;
Сn - поток денежных средств за n-й период;
i -выбранная ставка дисконтирования;
t -продолжительность периода владения.

Год 1 = 117 000 / (1+0,21)1= 96 694
Год 2= 121 680 / (1+0,21)2 = 83 109
Год 3 = 126 547 / (1+0,21)3= 71 431

Итого текущая стоимость потока доходов = 251 234

PV = 251 234 / 0,17 =  1 477 847 руб.

Ответ: Рыночная стоимость объекта 1 477 847 руб.
 
ОценщиЦаДата: Пятница, 31.01.2014, 13:14 | Сообщение # 123
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Donets_VV58,
Стоимость недвижимости = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость реверсии

Текущая стоимость доходов определяется по формуле:
Р = С1 / (1 + i)1 + С2/(1 + i)2 + …. + Сn/(1 + i)n = 251 234
Р -текущая стоимость потока доходов;
Сn - поток денежных средств за n-й период;
i -выбранная ставка дисконтирования;
t -продолжительность периода владения.

Стоимость реверсии = Доход от первого года постпрогнозного периода (в данном случае 4 года) / Ставка капитализации = (126547*1,04)/0,17 = ...
Текущая стоимость реверсии = Стоимость реверсии / (1 + i)3 = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Donets_VV58Дата: Пятница, 31.01.2014, 13:20 | Сообщение # 124
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
Текущая стоимость реверсии = FV * [1/(1+i)] ^ n = FV * кол.4 (i; n)
Но в условии нет FV?
 
ОценщиЦаДата: Пятница, 31.01.2014, 13:22 | Сообщение # 125
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата Donets_VV58 ()
Текущая стоимость реверсии = FV * [1/(1+i)] ^ n = FV * кол.4 (i; n)
Но в условии нет FV?

в данном случае FV - это стоимость реверсии.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Donets_VV58Дата: Пятница, 31.01.2014, 16:15 | Сообщение # 126
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Статус: Offline
Спасибо большое!!!
 
EvgeshaДата: Среда, 05.02.2014, 23:50 | Сообщение # 127
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
Доброй ночи! Помогите решить две, вроде бы простенькие задачки:) Или формулы для их решения!!! Буду рада любой помощи!!!!:)

1. Объект оценки коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 млн.руб. Сопоставимый объект имеет на 50 кв.м. большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил. что наличие большего земельного уачстка дант поправку на 25% к стоимости объекта, наличие гаража - 100 тыс.руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 тыс.руб. Определить стоимость коттеджа.

2. Определить остаточную стоимость гусеничного трактора ДТ-75 на 31 марта 2007 г. Цена трактора этой модели в феврале 2006 г. была равна 395 тыс.руб., в ноябре 2006 г. 432 тыс.руб. Коэффициент физического износа оцениваемого трактора - 0,35

Признаюсь честно, прохожу обучение дистанционно, поэтому мне практически не понятно каким образом нужно решать!!! Боюсь не правильные формулы подобрать!!! А права на ошибку НЕТ!!!!!
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.02.2014, 08:33 | Сообщение # 128
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата Evgesha ()
1. Объект оценки коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 млн.руб. Сопоставимый объект имеет на 50 кв.м. большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил. что наличие большего земельного участка дает поправку на 25% к стоимости объекта, наличие гаража - 100 тыс.руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 тыс.руб. Определить стоимость коттеджа.
 

Эта задача решается сравнительным подходом, методом сравнения продаж, путем внесения корректировок в цену аналога для приведения его к сопоставимому виду с объектом оценки
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
ОценщиЦаДата: Четверг, 06.02.2014, 08:38 | Сообщение # 129
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата Evgesha ()
2. Определить остаточную стоимость гусеничного трактора ДТ-75 на 31 марта 2007 г. Цена трактора этой модели в феврале 2006 г. была равна 395 тыс.руб., в ноябре 2006 г. 432 тыс.руб. Коэффициент физического износа оцениваемого трактора - 0,35

Остаточная стоимость гусеничного трактора = Полная стоимость затрат на воспроизводство * Коэффициент физического износа
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
X-pertДата: Воскресенье, 09.03.2014, 15:29 | Сообщение # 130
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 28
Статус: Offline
День добрый! Подскажите в задаче (сообщение № 55) Фактор дисконтирования расходов разве нужно определять? нет ли ошибки? И еще, стоимость реверсии - есть стоимость четвертого года? Спасибо!
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 09.03.2014, 15:39 | Сообщение # 131
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата X-pert ()
Подскажите в задаче (сообщение № 55) Фактор дисконтирования расходов разве нужно определять? нет ли ошибки?

В сообщении №55 задача решена неверно. Ошибки решения я писала в сообщении №56. Для расходов не нужно определять фактор дисконтирования.

Цитата X-pert ()
И еще, стоимость реверсии - есть стоимость четвертого года?

В этой задаче не нужно считать стоимость реверсии
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
X-pertДата: Воскресенье, 09.03.2014, 15:47 | Сообщение # 132
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 28
Статус: Offline
То есть мы все расходы укладываем в первый год, а не "размазываем" их по всем остальным годам, так я понимаю? А прибыль предпринимателя 130млн.?
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 09.03.2014, 15:54 | Сообщение # 133
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата X-pert ()
То есть мы все расходы укладываем в первый год, а не "размазываем" их по всем остальным годам, так я понимаю? А прибыль предпринимателя 130млн.?

Я думаю, что все расходы, включая прибыль предпринимателя, нужно учесть в первый год. А вообще задача составлена неоднозначно и из условия не совсем понятно эта ситуация с расходами. То ли они ежегодные, то ли они единовременные.
В этой задаче, если расходы закладывать каждый год, то итоговая стоимость земельного участка вообще отрицательная получается, что не вполне логично...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
X-pertДата: Воскресенье, 09.03.2014, 16:00 | Сообщение # 134
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 28
Статус: Offline
Думаю, что они все таки единовременные, а то действительно, логика рушится. Обращусь за разъяснением к автору задачи, потом отпишу. Спасибо и с прошедшим праздником!)
 
ОценщиЦаДата: Воскресенье, 09.03.2014, 16:03 | Сообщение # 135
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата X-pert ()
и с прошедшим праздником!)

Спасибо smile

Цитата X-pert ()
Обращусь за разъяснением к автору задачи, потом отпишу.

Была бы очень благодарна, если потом отпишитесь, как же все-таки правильно решается эта задача. А то действительно как-то непонятно получается...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
oksaДата: Понедельник, 10.03.2014, 22:51 | Сообщение # 136
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
Добрый вечер! Помогите, пожалуйста, с задачей.

Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 70000 долларов США, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда

Решение:
R дох.кап= 0.07+0.025+0.012+0.01=0, 117
R норма возвр.=0.07/(1+0.07)^5-1=0.1738907
Rкап=0.117+0.20×0.1738907=0.1517781
Стоимость объекта недвижимости=70000/0.1517781=461199.60

Сообщение отредактировал oksa - Понедельник, 10.03.2014, 22:52
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 11.03.2014, 09:30 | Сообщение # 137
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
oksa, формула расчета ставки капитализации:

R= re+dep * r1
где:
R - ставка капитализации,
re –ставка доходности на собственный капитал,
dep – норма снижения стоимости недвижимости через n лет,
r1- норма возврата капитала

Если через 5 лет планируется продажа объекта недвижимости за 20% от его первоначальной цены, тогда снижение стоимости произойдет на 80%, то есть dep=80%

Rкап=0.117+0.80×0.1738907=0.2561
Стоимость объекта недвижимости=70000/0.2561 =...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
oksaДата: Вторник, 11.03.2014, 09:46 | Сообщение # 138
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
Оценщица, огромное спасибо!
 
X-pertДата: Вторник, 11.03.2014, 16:53 | Сообщение # 139
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 28
Статус: Offline
Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохо-зяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Смущает выделенная фраза и 20%, куда их девать?
 
ОценщиЦаДата: Вторник, 11.03.2014, 17:28 | Сообщение # 140
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
Цитата X-pert ()
Смущает выделенная фраза и 20%, куда их девать?

Цена производства = Затраты на производство + 20% дохода от величины затрат
Цена производства 1-го участка = 14 + 20%*14 = 16,8  и т.д.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
 
Форум "Репетитор оценщика" » Для студентов-оценщиков » ПОМОЩЬ в решении задач по "оценке" » Задачи - оценка недвижимости (Задачи по оценке зданий, земельных участков)
Поиск: