|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:43 | Сообщение # 61 |
 Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| Цитата (Верун) Здравствуйте! Не могу додуматься о методах. Сравнительный подход с элементами затратного? В рамках сравнительного подхода использовать метод выделения, распределения, метод сравнения продаж? Какой предподчтительнее?
если вы здания считать не собираетесь а только землю тогда в НЭИ пишется допущение что оцениваемый участок рассматривается "как условно свободный" и считается сравнительным подходом /сравнение продаж/ если собираетесь считать и здания тогда:
1. Затратный с элементами сравнительного. Земля методом сравнения, Здания = ЗтЗ минус износ. Стоимость объекта = стоимость земли + стоимость зданий.
2. Сравнительный. Сравниваете не земельные участки а объекты т.е. аналогичные здания в комплексе. Затем можно выделить землю например в затратном выделить из общей суммы процентное соотношение ст-ти земли к ст-ти зданий и этот процент вычленить из результатов сравнительного.
3. Доходный. Опять же считаете доход от всей системы затем из него уже расчитываете доход на здания и доход на землю.
где-то так
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:44 | Сообщение # 62 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Верун) "В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса."
Суть данного теоретического вопроса, чтобы студент описал все возможные методы оценки застроенного земельного участка зданиями различного функционального назначения. Цитата (Верун) Буду все методы описывать... Методы оценки стоимости земельного участка можно посмотреть в Распоряжении Минимущества России от 06.03.2002 года №568-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков"
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:44 | Сообщение # 63 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (MaxPayne) 1. Затратный с элементами сравнительного. Земля методом сравнения, здания - ЗтЗ минус износ. Стоимость объекта = стоимость земли + стоимость зданий.
ЗтЗ - это стоимость затрат на замещение. Это я для студентов расшифровываю 
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Nail | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:44 | Сообщение # 64 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Прошу проверить есть сомнения в оценке гаража , правильно ли нашел стоимость доходным методом. Исходные данные
гараж 22кв.м
аренда 85 рублей за кв.м,
Аренда на 5 лет с последующей продажей,
Арендная плата увеличивается 2-3 год г-10% потом по 5%,
Расходы аналогично,
Налог 2,2%,
процент по депозиту 12%
ставка капитализации 5%
восстановительная стоимость гаража 285606,07руб
заранее спасибо за ответ
Анализ дисконтированного денежного потока
№ п/п Наименование показателя Единица измерения Изменение по годам 1 2 3 4 5 6
1. Арендуемая площадь м2 22
2. Арендная плата за месяц руб./ м2 85
3. Арендная плата за год руб./ м2 1020 22 440,00 24 684,00 27 152,40 28 510,02 29 935,52 31 432,30
4. Увеличение арендной платы в год %/год 0 10 10 5 5 5
5. Эксплуатационные расходы руб./год 4 488,00 4 936,80 5 430,48 5 702,00 5 987,10 6 286,46
6. Изменение эксплуатационных расходов %/год 0 10 10 5 5 5
7. Налог на имущество руб./год 6 283,33 6 911,67 7 602,83 7 982,98 8 382,12 8 801,23
8. Чистый операционный доход руб./год 11 668,67 12 835,53 14 119,09 14 825,04 15 566,29 16 344,61
9. Процент по депозиту % 12 12 12 12 12
10. Стоимость единицы, ТСЕ 0,89 0,8 0,71 0,64 0,57
11. Текущая стоимость денежных потоков руб. 10 385,11 10 268,43 10 024,55 9 488,03 8 872,79
12. Текущая стоимость будущих доходов руб. 49 038,90
13. Стоимость реверсии руб. 186 328,52
14. Рыночная стоимость объекта руб. 235 367
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:44 | Сообщение # 65 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Nail) есть сомнения в оценке гаража
В каком именно месте задачи у вас возникли сомнения?
Как стоимость реверсии вы решали?
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:44 | Сообщение # 66 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Nail) Исходные данныегараж 22кв.м
аренда 85 рублей за кв.м,
Аренда на 5 лет с последующей продажей,
Арендная плата увеличивается 2-3 год г-10% потом по 5%,
Расходы аналогично,
Налог 2,2%,
процент по депозиту 12%
ставка капитализации 5%
восстановительная стоимость гаража 285606,07руб
В исходных данных нет ни одного слова об эксплуатационных расходах. А в решении они появились...
При написании сообщения есть функция "прикрепить файл". Если решение или условие даны в табличной форме, то лучше прикреплять файл с решением в ворде или экселе
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Marizzapias | Дата: Среда, 09.10.2013, 23:01 | Сообщение # 67 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 26
Статус: Offline
| Я кое-что уточнить.
Вот условие задачи:
Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 3 000 000 рублей в год, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 300 000 рублей, а стоимость данного объекта рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, то чему равна ставка капитализации?
Саму схему расчета я знаю: сначала находим ДВД, потом ЧОД, а потом делим ЧОД на стоимость и получаем ставку. Меня смущает сообщение "коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%," - это получается,они хотят сказать что есть два коэффициента и они по 10 % или же они имеют в виду, что один коэффициент равен 10%?
Сообщение отредактировал Marizzapias - Среда, 09.10.2013, 23:01 |
| |
| |
| MaxPayne | Дата: Среда, 09.10.2013, 23:38 | Сообщение # 68 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 62
Статус: Offline
| Marizzapias, "коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей" это один коэффициент и он равен 10%
"независимая оценка она такая независимая. от
реальности не зависит ни как" (с) /лично я/
|
| |
| |
| Marizzapias | Дата: Четверг, 10.10.2013, 00:19 | Сообщение # 69 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 26
Статус: Offline
| Цитата (MaxPayne) , "коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей" это один коэффициент и он равен 10% |
| |
| |
| Miha92 | Дата: Четверг, 10.10.2013, 01:55 | Сообщение # 70 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| помогите решить задачку. заранее благодарю!
Господин Петров за 20 млн. рублей приобрел склад, сданный в аренду на 10 ближайших лет с ежеквартальной выплатой арендной платы. Хватит ли ему получаемого дохода для выплаты ипотечного кредита, выданного на 8 лет под 12 процентов годовых? Выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно, а среднегодовая инфляция – 10% годовых.
Сообщение отредактировал Miha92 - Четверг, 10.10.2013, 01:57 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 10.10.2013, 02:19 | Сообщение # 71 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Miha92) Господин Петров за 20 млн. рублей приобрел склад, сданный в аренду на 10 ближайших лет с ежеквартальной выплатой арендной платы. Хватит ли ему получаемого дохода для выплаты ипотечного кредита, выданного на 8 лет под 12 процентов годовых? Выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно, а среднегодовая инфляция – 10% годовых.
В данной задаче необходимо определить 1) размер выплат по кредиту и 2) доход, получаемый от аренды здания. Затем сравнить эти два показателя.
1) Определим размер ежемесячного платежа, необходимого для возврата кредита, включая процент и выплаты основной суммы долга, по формуле:
PMT =(PV*i/k)/(1-1/(1+i/k)^n*k)
PMT =(20000000*0,12/12)/(1-1/(1+0,12/12)^8*12) = 325056,8 руб./месяц
Итого выплаты по кредиту за 8 лет составят = 325056,8*96 мес. =31205456 руб.
2) Далее рассчитаем доход, получаемый от аренды здания ....
Miha92, вы условие задачи полностью написали? Данных о размере арендной платы не было?
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Miha92 | Дата: Четверг, 10.10.2013, 21:21 | Сообщение # 72 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| ОценщиЦа, спасибо за помощь. Я у препода сегодня в универе спрашивал, он сказал мне взять 22 млн и для арендной платы, посчитать как амортизацию и сравнить.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 11.10.2013, 00:46 | Сообщение # 73 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата (Miha92) он сказал мне взять 22 млн и для арендной платы
Ну тогда наверное, не 22 млн., а 20 млн., также как по условию задачи стоит здание
Цитата (Miha92) посчитать как амортизацию
Довольно странную вам задали задачу, если в ней нужно еще самостоятельно и условия додумывать... Нормы амортизации у зданий разные, в зависимости от того, к какой именно группе по ОКОФ относится это здание.
Ну предположим, что здание относится к 10-ой группе, тогда норма амортизации = 1,2%
Если честно, то бред какой-то, а не задача.... При чем тут амортизация и ставка арендной платы?!!
Если далее продолжая, выдумывать условие задачи, рассчитаем 1,2% от 20 млн., то получается 240000 руб./год. Ну тогда без дальнейших расчетов ясно, что денег собственнику не хватит, чтобы выплачивать кредит. Так как за кредит ежемесячно он должен выплачивать 325056,8 рублей; а доход от аренды здания (якобы по выдуманным исходным данным) составляет всего 240000 рублей в год.
Или преподаватель имел ввиду что-то другое, когда сказал, что надо "взять 22 млн и для арендной платы, посчитать как амортизацию"?
В общем логику и условие задачи я не очень то поняла...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Marizzapias | Дата: Среда, 16.10.2013, 21:52 | Сообщение # 74 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 26
Статус: Offline
| Задачку я решила, вот только не пойму что делать со сроком экспозиции. к чему он здесь?
Задача:
Рассчитайте стоимость земельного участка, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере (прогнозный период 5 лет): 1-й год – 8000 долл., 2-й год – 9000долл., 3-й год – 22000 долл., 4-й год –12000 долл., 5-й год – 17000 долл. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 103000 долл. Безрисковаяставка – 6,5%, премии за риски оценены в размере: премия за риск вложения в земельный участок – 1,8%, премия за риск инвестиционного менеджмента – 2,2%. Среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка земельных участков, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 4 месяца.
Решение
V=∑CFi/(1+r)^i + Vtrem\(1+r)^n
1.)найдем ставку дисконтирования методом кумулятивного построения
r= rf+ ∑pi = 0.065+0.018+0.022= 0.105
2)V = 8000/(1,105)^1 + 9000/(1,105)^2+22000/(1,105)^3+ 12000/(1,105)^4+
17000 /(1,105)^5+103000/(1,105)^5 = 111805
Сообщение отредактировал Marizzapias - Среда, 16.10.2013, 21:54 |
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 17.10.2013, 02:09 | Сообщение # 75 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Marizzapias (  ) вот только не пойму что делать со сроком экспозиции.
Он нужен для того, чтобы определить премию за недостаточную ликвидность при расчете ставки дисконтирования.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Marizzapias | Дата: Четверг, 17.10.2013, 21:41 | Сообщение # 76 |
|
Сержант
Группа: Пользователи
Сообщений: 26
Статус: Offline
| Цитата ОценщиЦа ( ) Он нужен для того, чтобы определить премию за недостаточную ликвидность при расчете ставки дисконтирования. |
| |
| |
| alex90 | Дата: Среда, 06.11.2013, 20:20 | Сообщение # 77 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Здравствуйте, прошу мне помочь в Оценке объекта недвижимости доходным подходом:
ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены ниже:
Описание объекта оценки
1 Площадь участка 1,95 га
2 Общая площадь здания 41 000 м2
3 Общая площадь предприятий торговли 23 000 м2
4 Год постройки 2002
5 Коэффициент загруженности помещений 90+N%
6 Транспортная доступность Отличная
7 Строительный объем 39592 м3
8 Право собственности Полное
9 Условия финансирования собственные средства
10 Условия продажи прямая продажа
11 Вместимость автостоянки 400 машиномест
12 Ставка арендной платы 60 000 + 100*8 руб/м2 в год
13 Дополнит доходы - парковка (50 руб в час, 12 часов в день, 365 дней в году)
14 Среднесуточная загрузка парковки - 70%
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 07.11.2013, 01:03 | Сообщение # 78 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата alex90 ( ) прошу мне помочь в Оценке объекта недвижимости доходным подходом:
Схема расчета доходным подходом, методом капитализации следующая:
1. Потенциальный валовой доход = Арендная ставка*Площадь + Дополнительные доходы
2. Действительный валовой доход = ПВД - Недозагрузка
3. Чистый операционный доход = ДВД - Операционный расходы
4. Стоимость объекта недвижимости = ЧОД / Коэффициент капитализации
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| стронгман | Дата: Вторник, 19.11.2013, 19:00 | Сообщение # 79 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Здравствуйте, помогите с задачкой. заранее благодарю!!
Сколько будет через три года стоить склад, способный приносить ежемесячно 1 тысячу рублей чистого дохода? Известно, что ежегодно складская недвижимость дорожает на 10%, а средняя банковская ставка по вкладам – 8% годовых.
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 20.11.2013, 01:56 | Сообщение # 80 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата стронгман ( ) Сколько будет через три года стоить склад, способный приносить ежемесячно 1 тысячу рублей чистого дохода? Известно, что ежегодно складская недвижимость дорожает на 10%, а средняя банковская ставка по вкладам – 8% годовых.
Стоимость склада = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость реверсии
Так как доходы, у нас непостоянные, а возрастающие каждый год, то
Стоимость склада = PV1 + PV2+ PV3 + PVреверсии
Доходы 1 года = 1000
Доходы 2 года = 1000*1,10 = 1100
Доходы 3 года = 1100*1,10 = 1210
Текущая стоимость доходов n-го года = Доходы n-го года * 1/(1+i)^n
PV 1 года = 1000 * 1/(1+0,08)^1 = ...
PV 2 года = 1100 * 1/(1+0,08)^2 = ...
PV 3 года = 1210 * 1/(1+0,08)^3 = ...
По идее, здесь нужно еще вычислить величину PVреверсии, но в условии задачи не даны долгосрочные темпы роста...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
|
