|
Задачи - оценка недвижимости
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 09.10.2013, 04:33 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| В данной теме оказывается студентам помощь в решении задач по ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (зданий, земельных участков).
ПРАВИЛА ДАННОЙ ТЕМЫ!!!
Если не можете решить задачу или ответить на какой-либо вопрос теста по данной тематике, пишите здесь. По мере своих сил и возможностей, постараемся вам помочь.
Если задачу нельзя написать в тексте сообщения или она имеет табличную форму, то к сообщению прикрепляйте файл в формате word или excel.
Но, есть ограничения:
1. Писать в одном сообщении не более одной задачи, вопроса
2. Слишком объемные задачи в рамках форума бесплатно решаться не будут
3. Скорость получения ответа зависит от уровня нашей загруженности (от 1 до 6 дней)
На форуме мы помогаем разобраться в решении задач, а НЕ полностью их решаем.
Под словом "помогаем" предполагается:
1) что вы сами пытались решить эту задачу, но у вас не получилось с ней разобраться.
2) вы пишите на форуме условие задачи и то решение, которым вы попытались ее решить
3) если это решение неверное, то мы помогаем направить вас в "нужном русле", то есть подсказать ход решения, формулу, исправить ошибки в ваших расчетах и т.д.
Если же вам требуется полностью решенная задача "от и до" с расписыванием всех формул и окончательным расчетом, то это уже коммерческая услуга, которую необходимо оплачивать. Для этого отправляйте условие задач по адресу: expert.rsa@mail.ru
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Воскресенье, 17.05.2015, 14:21 | Сообщение # 301 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Zarina (  ) Двухгодичный севооборот
Это один год садят пшеницу, а второй год садят ячмень. И надо определить среднее ЧОД между этими двумя годами.
Выручка от продажи = Площадь земли * Средняя урожайность * Цена продажи
Затраты по выращиванию = Площадь земли * Затраты по выращиванию
ЧОД = Выручка от продажи – Затраты по выращиванию
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Zarina | Дата: Воскресенье, 17.05.2015, 14:48 | Сообщение # 302 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Спасибо!)
|
| |
| |
| whoookid | Дата: Воскресенье, 05.07.2015, 14:12 | Сообщение # 303 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста решить задачу, пробовал оценивать по 3 способам (Затратный, доходный и сравнительный), но нечего не вышло и как можно оценит гостиницу ? Заранее спасибо !
Требуется определить стоимость гостиницы которая сдана в аренду на 10 лет, известно, что годовой оборот гостиницы равен 1 400 000 долларов. Сумма затрат связанная с деятельностью гостиницы составляет 833 000 долларов. Годовая прибыль предпринимателя составила 70 000 долларов. Предполагается, что к концу срока аренды гостиница будет продана за 3 000 000 долларов. Требуется определить стоимость гостиницы
|
| |
| |
| ЭкспертКа | Дата: Среда, 08.07.2015, 20:41 | Сообщение # 304 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 42
Статус: Offline
| whoookid, похоже, данных недостаточно для решения задачи. Возможно, Вы привели часть комплексного задания? В этом случае ставка дисконта нигде выше случайно не была приведена?
При известной ставке дисконта задача может быть решена в четыре действия:
1) расчет ежегодного чистого дохода по гостинице
2) дисконтирование аннуитетного ежегодного потока дохода в течение 10 лет
3) дисконтирование единовременного дохода от продажи гостиницы в конце 10-го года
4) расчет стоимости гостиницы суммированием результатов 2-го и 3-го действий
|
| |
| |
| ЭкспертКа | Дата: Среда, 29.07.2015, 11:11 | Сообщение # 305 |
|
Лейтенант
Группа: Модераторы
Сообщений: 42
Статус: Offline
| Здравствуйте! Насколько поняла, речь идет о методе рекапитализации, по которому арендная плата рассчитывается следующим образом:
- Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
- Определение коэффициента капитализации;
- Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
- Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
- Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
- Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).
Таким образом, в методе рекапитализации необходимо применить коэффициент (ставку) капитализации, методы расчета которого приведены, в частности, здесь http://dom-khv.ucoz.ru/index....58
Сообщение отредактировал ЭкспертКа - Среда, 29.07.2015, 11:13 |
| |
| |
| cpg | Дата: Среда, 29.07.2015, 11:11 | Сообщение # 306 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Помогите пожалуйста решить 2 задачи из теста :
1)требуется определить стоимость гостиницы, которая сдана в аренду на 10 лет. Известно, что валовый оборот гостиницы 1 400 000 д.е., сумма затрат, связанных с деятельностью гостиницы, в которые вошли прямые и эксплуатационные затраты, выплаты по обязательствам, оплата налогов составила 833 000 д.е., а годовая прибыль предпринимателя 70 000 д.е. Предполагается , что к концу срока аренды гостиница будет продана за 3 млн.дол., а приемлемая ставка дохода составляет 10%. Ответы в тесте:
4 210 480
4 355 000
7 525 300
2)типичный чистый операционный доход для подобной недвижимости составляет 10 000 д.е. в год, ставка дисконта установлена на уровне 14%, оставшийся срок экономической жизни равен 20 годам, а стоимость недвижимости к концу срока экономической жизни составит 20000 д.е. Ответы в тесте:
67 686 д.е.
53 645 д.е.
112 489 д.е.
Заранее очень благодарны!!!!
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 12.08.2015, 21:11 | Сообщение # 307 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата cpg ( ) 2) типичный чистый операционный доход для подобной недвижимости составляет 10 000 д.е. в год, ставка дисконта установлена на уровне 14%, оставшийся срок экономической жизни равен 20 годам, а стоимость недвижимости к концу срока экономической жизни составит 20000 д.е.
Стоимость недвижимости = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость реверсии
Текущая стоимость доходов = PMT * [1- 1/(1+i)n]/i = 10000 * [1- 1/(1+0,14)20]/0,14 = 66231
Текущая стоимость реверсии = FV * 1/(1+i)n = 20000 * 1/(1+0,14)20 = 1455
Стоимость недвижимости = 66231+1455 = 67686
Ответ: 67 686 д.е.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Среда, 12.08.2015, 21:25 | Сообщение # 308 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата cpg ( ) 1)требуется определить стоимость гостиницы, которая сдана в аренду на 10 лет. Известно, что валовый оборот гостиницы 1 400 000 д.е., сумма затрат, связанных с деятельностью гостиницы, в которые вошли прямые и эксплуатационные затраты, выплаты по обязательствам, оплата налогов составила 833 000 д.е., а годовая прибыль предпринимателя 70 000 д.е. Предполагается , что к концу срока аренды гостиница будет продана за 3 млн.дол., а приемлемая ставка дохода составляет 10%.
Алгоритм решения:
Цитата ЭкспертКа ( ) 1) расчет ежегодного чистого дохода по гостинице
2) дисконтирование аннуитетного ежегодного потока дохода в течение 10 лет
3) дисконтирование единовременного дохода от продажи гостиницы в конце 10-го года
4) расчет стоимости гостиницы суммированием результатов 2-го и 3-го действий
Решение задачи:
Стоимость гостиницы = Текущая стоимость доходов + Текущая стоимость реверсии
Ежегодный доход от гостиницы = 1400000-833000-70000 = 497000
Текущая стоимость доходов = 497000 * [1- 1/(1+0,10)10]/0,10 = 3053850
Текущая стоимость реверсии = 3000000 * 1/(1+0,10)10 = 1156630
Стоимость гостиницы = 3 053 850+1 156 630 = 4 210 480
Ответ: 4 210 480 д.е.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| Kot-ka2007 | Дата: Понедельник, 11.01.2016, 12:17 | Сообщение # 309 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Помогите разобраться со ставкой капитализацией. Если известна норма дохода (допустим 20%) и безрисковая ставка (допустим 10%), срок использования определен (допустим 5 лет) и если срок не определен, но знаем, что он продолжительный. помогите в алгоритме расчета ставки капитализации. заранее огромное спасибо!!!
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Понедельник, 11.01.2016, 12:25 | Сообщение # 310 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Kot-ka2007 ( ) Помогите разобраться со ставкой капитализацией. Если известна норма дохода (допустим 20%) и безрисковая ставка (допустим 10%), срок использования определен (допустим 5 лет) и если срок не определен, но знаем, что он продолжительный. помогите в алгоритме расчета ставки капитализации. заранее огромное спасибо!!!
Ставка капитализации = Норма дохода + Норма возврата
Норма возврата может быть определена мо методу Ринга, Хоскольда и Инвуда
К примеру, норма возврата по методу Ринга = 1/срок использования
Формулы Инвуда и Хоскольда можете посмотреть вот здесь
Если срок не определен, то норма возврата капитала стремится к нулю, следовательно, ставка капитализации равна норме возврата капитала
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| legout | Дата: Вторник, 19.01.2016, 20:42 | Сообщение # 311 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Объект оценки 3-х комнатная квартира, площадью 110 кв.м.: с балконом, с раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4 этаже без лифта.
Имеется следующая информация: Средняя стоимость 3-х комнатной квартиры, площадью 100 кв.м. с лифтом, с телефоном, с 2 балконами, совмещенным санузлом, две остановки от метро, составляет 50 000 ед.
- дополнительная плошать увеличивает стоимость на 450 ед.;
- близость со станцией метро увеличивает на 7 %
- наличие телефона оценивается в 500 ед.
- раздельный санузел увеличивает стоимость на 4 %
- наличие лифта оценивается в 600 ед.
- наличие балкона оценивается в 450 ед.
Определить стоимость объекта оценки?
Задачи по оценке щёлкал как орешки, затем у нас был перерыв около месяца и я не могу вспомнить даже это. Правильно ли я понимаю как решить: стоимость / кв.м * корректировка на местоположение, затем общая цена * относительные поправки, затем на абсолютные? Пробовал решить, а ответ все равно не сходится.
Дано 2 варианта ответа 54 540 000 и 46 280 000
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 19.01.2016, 20:55 | Сообщение # 312 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата legout ( ) Объект оценки 3-х комнатная квартира, площадью 110 кв.м.: с балконом, с раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4 этаже без лифта.Имеется следующая информация: Средняя стоимость 3-х комнатной квартиры, площадью 100 кв.м. с лифтом, с телефоном, с 2 балконами, совмещенным санузлом, две остановки от метро, составляет 50 000 ед.
Я думаю, в этой задаче не нужно выводить стоимость 1 кв.м. Все корректировки производить от общей стоимости аналога. Вначале вносим все процентные корректировки, а затем абсолютные. Последовательность внесения поправок можно посмотреть здесь
Цитата legout ( ) Дано 2 варианта ответа 54 540 000 и 46 280 000
Странные ответы даны. Если цена аналога 50 000 ед., то ответ должен быть тоже в тысячах, а не млн. рублей.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Вторник, 19.01.2016, 21:05 | Сообщение # 313 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата legout ( ) Объект оценки 3-х комнатная квартира, площадью 110 кв.м.: с балконом, с раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4 этаже без лифта.Имеется следующая информация: Средняя стоимость 3-х комнатной квартиры, площадью 100 кв.м. с лифтом, с телефоном, с 2 балконами, совмещенным санузлом, две остановки от метро, составляет 50 000 ед.
Я бы эту задачу решила вот так:
Но ответ все равно не сходится. Видимо у преподавателя свое какое-то решение.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| WakaWaka | Дата: Четверг, 21.01.2016, 19:44 | Сообщение # 314 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 1
Статус: Offline
| Всем спасибо! Перерешал и всё сошлось) только не могу понять тепреь где я ошибался =)
|
| |
| |
| gushinastasya | Дата: Четверг, 21.01.2016, 21:16 | Сообщение # 315 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Оцениваемый объект недвижимости будет приносит чистый операционный доход в 12 000 у.е. в течение 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 120 000 у.е. Средние годовые расходы 70 000 у.е. Какова текущая стоимость объекта при рыночной ставке дохода 8 %.
тут решать по методу дисконтирования?
а за t - шаг расчета брать как?
типа сначала в 1 степени, потом во 2, потом в 3, потом в 4, потом в 5?
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Пятница, 22.01.2016, 08:48 | Сообщение # 316 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата gushinastasya ( ) Оцениваемый объект недвижимости будет приносит чистый операционный доход в 12 000 у.е. в течение 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 120 000 у.е. Средние годовые расходы 70 000 у.е. Какова текущая стоимость объекта при рыночной ставке дохода 8 %.
Цитата gushinastasya ( ) тут решать по методу дисконтирования?
а за t - шаг расчета брать как?
типа сначала в 1 степени, потом во 2, потом в 3, потом в 4, потом в 5?
Да. Шаг расчета - один год
Стоимость недвижимости = Стоимость доходов + Стоимость перепродажи
Стоимость доходов = PMT * [1- 1/(1+i)^n]/i = 12 000 * [1- 1/(1+0,08)^5]/0,08 =...
Стоимость перепродажи = FV * 1/(1+i)^n = 120 000* 1/(1+0,08)^5 = ...
Затем полученные две величины складываем и получаем стоимость недвижимости.
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| gushinastasya | Дата: Вторник, 16.02.2016, 15:53 | Сообщение # 317 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Сопоставимый объект был продан за 100 млн. рублей.
Оцениваемый объект от сопоставимого имеет пять отличий:
уступает оцениваемому на 5%;
уступает оцениваемому на 4,5%;
превосходит оцениваемый на 2,6%
превосходит оцениваемый на 8%.
Определить стоимость объекта ,предполагая ,что отличия оказывают взаимное влияние
|
| |
| |
| Kot-ka2007 | Дата: Среда, 16.03.2016, 10:58 | Сообщение # 318 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 4
Статус: Offline
| Прогнозируемый потенциальный валовой доход с объекта недвижимости равен $ 2000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
Объект Цена, $ Годовой доход, $
A 560 000 ПВД – 70 000
B 14 000 ПВД - 3 500
C 24 000 ДВД - 4 000
|
| |
| |
| ОценщиЦа | Дата: Четверг, 17.03.2016, 09:06 | Сообщение # 319 |
|
Генерал-полковник
Группа: Администраторы
Сообщений: 1030
Статус: Offline
| Цитата Kot-ka2007 ( ) Прогнозируемый потенциальный валовой доход с объекта недвижимости равен $ 2000. Произведите экспресс-оценку объекта с использованием валового рентного мультипликатора, если на рынке удалось собрать следующие данные:
ПВД объекта оценки = 2000$
Аналог С не подходит для проведения оценки, так как по нему неизвестен ПВД. Аналог А не подходит, так как у него по сравнению с объектом оценки очень высокий ПВД.
Рассчитаем валовый рентный мультипликатор по аналогу В:
ВРМ = Цена/Годовой доход = 14000/3500 = 4
Стоимость объекта оценки = Годовой доход * ВРМ = 2000*4 = ...
Для заказа/покупки работы пишите на электронку: expert.rsa@mail.ru
Мы ВКонтакте http://vk.com/club80887874
|
| |
| |
| coolbaratynec2013 | Дата: Суббота, 30.04.2016, 15:33 | Сообщение # 320 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Статус: Offline
| Правильно ли решены задачи: заранее большое спасибо)
Задача 1: Сколько надо положить на счет в банке под 20% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 1400 тыс.руб.?
Решение:
1)множитель (фактор)= 0,1615;
2)1400 * [PV]*10 ^(20%)=1400*0.1615=226.1 тыс.руб.
Задача 2: Определить сумму процентов, начисленных на вклад в 25 млн.руб., если срок депозита три года, ставка 24%, проценты начисляются ежеквартально.
Решение:
i=4*24%/12=6%
n=3*3=9
2.5*[fv]*9 ^(6%)=2.5*1.6895=4.2238 млн.руб
Сумма % : 4,2238 * 2,5 = 1,7238 млн.руб
Задача 3:
Определить текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта - 10%, денежные средства поступают в конце года. 1-ый год - 1200 тыс.руб; 2ой год - 1000 тысруб; 3ий год - минус 500 тыс. руб; 4ый год - 2000 тыс.руб; 5ый год - 4000 тыс.руб.
Решение:
1) 1200 [FV]1^(10%)= 1200 *1.1 =1320
2)(1320 + 1000) [FV]*1 ^(10%)=2320*1.1=2552
3)(2552-500) [FV]*1 ^(10%)=2052*1.1=2257.2
4) (2257.2+2000)[FV]*1^(10%)=425.2*1.1=4682.92
5)(4682.92+4000)[FV]*1^(10%)=8682.92*1.1=9551.212
Задача 4: Какова будущая стоимость 500 руб., вложенных на 5 лет под 12% годовых, если процент начисляется: один раз в год; один раз в полугодие; один раз в месяц; непрерывно.
Решение:
n=5 лет; i=12%$ 500 руб,
1) 50 [ FV] 5^(12%)=500*1.7623=881.15 руб
2) i= 6*12%/12=6%, n=2*5=10 лет
500*[FV]*10^(6%)= 500* 1.7908=895.4 руб
3) i= 1*12%/12=1%; n=12*5=60 лет
50*[FV]* 60^(1%)= 500*1.8167=908.35 руб
4) i= 365*12%/12=0.033%; n=365*5=1825 лет
500 [FV]*1825^(0.033%)=500 * ???????
Вот в 4 пункте, что-то не то получается, не понимаю что я сделала не правильно
|
| |
| |
|
